不動産

こんにちわ、生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。
平成23年度もいよいよ終盤を迎え、街中の至るところで予算消化の工事で渋滞が発生する時期となりました。平成24年度の税制改正大綱が平成23年12月10日に閣議決定されました。その中で土地住宅税制改正の中で、拡充され適用期限が延長される『直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』についてご案内します。

■制度の概要
平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日以後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。

■変更内容

□現行
〈非課税枠〉
1,000万円
〈住宅の床面積〉
50平米以上

□改正案
（1）省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅の場合
・平成24年中の住宅取得資金贈与：1,500万円
・平成25年中の住宅取得資金贈与：1,200万円
・平成26年中の住宅取得資金贈与：1,000万円
※東日本大震災の被災者については、25年中、26年中の贈与についても、1,500万円まで非課税
（2）（1）以外の住宅の場合
・平成24年中の住宅取得資金贈与：1,000万円
・平成25年中の住宅取得資金贈与：700万円
・平成26年中の住宅取得資金贈与：500万円
※東日本大震災の被災者については、25年中、26年中の贈与についても、1,000万円まで非課税
〈住宅の床面積〉
東日本大震災の被災者を除き、50平米以上240平米以下

この非課税措置は、暦年課税（＋110万円）と相続時精算課税（＋2,500万円）のいずれを選択しても、各制度の基礎控除等と併せて利用することができますので、住宅購入をお考えの方は是非この制度を利用出来るようにご準備して下さいね。

関連する記事

• 不動産豆知識Vol.021『平成21年度改正住宅ローン減税制度』 (0)
• 介護・福祉豆知識Vol.022『38万円→42万円｜出産育児一時金等の見直し他、直接支払制度施行』 (0)
• FP豆知識Vol.011『協会けんぽ』 (0)
• FP豆知識Vol.010『成年後見制度』 (0)
• 人材派遣豆知識Vol.004『一部改正労働者派遣事業の適正な運営の確保及び派遣労働者の就業条件の整備等に関する法律』 (0)

■平成21年度改正住宅ローン減税制度


住宅ローン減税制度が延長され拡充されたのは多くの方がご存知のはずです。
しかしその内容は､少々複雑になっております。


改正の内容は､控除額が､0.6％から1.0％となり最大200万円から500万円に拡大され､住宅ローン年末残高も2,000万円から5,000万円に大幅に拡大されました。さらに､長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する場合は1.2％で最大600万円となります。
そしてもうひとつの大きな特徴は､所得税だけではなく住民税も控除の対象に加わりました。
諸処の要件はありますが､平成18年12月31日以前に控除を受けられている方で､平成19年分から税源移譲により控除額が減少した方も､手続きが必要となりますが翌年の住民税から減少分を控除することが可能となっております。


また､住宅のバリアフリー改修工事や住宅の省エネ改修工事､既存住宅の耐震改修工事等においても適用期限が5年延長され､平成25年12月31日までとなりました。


つまり､今年は税制面において住宅が『買い』の時期だと言えるのです！
この緊急経済対策としての改正が功を奏したのか､3月4月と住宅販売が息を吹き返した感があります。
このままの勢いで是非とも､景気回復に拍車を掛けて欲しいところです。


新築住宅の場合の適用要件は・・
①住宅取得後6カ月以内に入居し､引き続き居住
②床面積が50㎡以上
③床面積の半分以上を自己の居住用として使用
④合計所得が3,000万円以下
⑤住宅ローン借入期間が10年以上
⑥入居年以前3年間に居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例等の特例を受けていない
⑦入居した翌年または翌々年に他の不動産で上記の特例を受けていない


平成21年1月1日以後の入居の場合
()内は認定長期優良住宅の場合

関連する記事

• 不動産豆知識Vol.022『平成24年度住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置』 (0)
• 介護・福祉豆知識Vol.022『38万円→42万円｜出産育児一時金等の見直し他、直接支払制度施行』 (0)
• FP豆知識Vol.011『協会けんぽ』 (0)
• FP豆知識Vol.010『成年後見制度』 (0)
• 人材派遣豆知識Vol.004『一部改正労働者派遣事業の適正な運営の確保及び派遣労働者の就業条件の整備等に関する法律』 (0)

平成21年10月1日に施行される『新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付け』に向けていよいよと保証会社に動きが出て参りました。

この法律は簡単にまとめると､今までは新築住宅を販売する売主(不動産業者､工務店等)が瑕疵担保責任法に基づく10年間の保証を独自にする事が出来ていたのですが､倒産リスク等で購入者利益を損なう恐れがあり､保険加入を義務化もしくは保証金を供託することにより補償する資力を確保するものです。


平成20年4月1日より『住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備について』が施行され､住宅瑕疵担保責任保険法人として下記の5社が指定されております。
･株式会社住宅あんしん保証
･財団法人住宅保証機構
･日本住宅保証検査機構(JIO)
･株式会社ハウスジーメン
･ハウスプラス住宅保証株式会社


そして10月1日の施行に向け急激に料金体系やサービス内容の変更など業界がざわついているのが実情です。
既存の地盤調査会社･地盤保証会社も上記5社との提携が必要となりますので､業界再編とも言える新法の施行ですが､なんとかエンドユーザー側に負担とならないように出発して欲しいところです。

■短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)とは？
不動産を売却した場合に、課税譲渡所得額に対して定率で課されるのが不動産譲渡税となります。
不動産譲渡税には短期譲渡と長期譲渡の２つとなり、その当該不動産の所有期間が譲渡(売却･交換など)した年の1月1日現在で保有期間が5年以下の場合が短期譲渡所得となり、譲渡(売却･交換など)した年の1月1日現在で保有期間が5年を超える場合が長期譲渡所得となります。


■課税譲渡所得の算出方法
譲渡所得＝譲渡収入金額ー(取得費＋譲渡費用)
↓
課税譲渡所得＝譲渡所得ー(特別控除)
＊特別控除とは居住用財産の3,000万円特別控除等となります。


■譲渡所得の税率表

■建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解


このご時世となってはよく出てくるのが『家賃滞納』・・
賃貸人の意思を問わず無い袖を振れないのはどんな時でも共通です。
しかしながら賃借人側としてはボランティアをしている訳ではないので、お家賃を頂戴出来なければこんな法的手続きを取らざるを得ないのも現実です。


こんな時に法的手段として強制執行命令をとるのが建物明渡請求(立ち退き請求)となります。しかしながらこの手段をしたとしても訴訟提起から明け渡しまではおよそ３～６か月の日数を要することから賃貸人の目的の一つである立ち退きに関しては達せられますが、その間の家賃はほとんどの場合において回収が不可能となりますので、実質の損害額はそれ相応のものとなってしまいます。また訴訟費用も15～30万程は必要となりますので金銭面においては一方的な負担を免れないのが現実です。


そんな時に、費用的に優しい手段として『即決和解』があります。即決和解とは訴訟をする前に裁判所で認められる和解方法で期日を迎えると強制執行に着手することが可能となります。公正証書と似た制度ですが、公正証書の場合は、「金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求」する場合にだけ強制執行が可能となりますので明渡請求では強制執行が出来ませんのでご注意下さいませ。

■事業用資産の買換えの特例とは


事業用資産とは、売却した土地建物等もしくは船舶(譲渡資産)が事業に使用されていたもので、購入した資産(買換資産)を事業に使うことが要件となります。この事業とは農業、製造業、小売業など様々で更に事業に準ずるもの用途に使われている土地建物等もしくは船舶もこの特例の対象となり、譲渡をした年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡については、原則としてこの制度を受けられませんが、平成10年1月1日から平成20年12月31日までの間にする土地等の譲渡については、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡であっても、この特例の適用を受けることができる場合があります。


この特例が受けれた場合は譲渡所得の課税割合が20%になります。
つまり買換資産の帳簿価額を圧縮し課税の繰延べが可能となる制度なのです！


■特例を受けるための要件
・譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまる。
・買換資産が土地の時は、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内であること(5倍を超える部分は特例の対象となりませんが、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされる場合あり)。
・ 昨年⇔当年中か、当年⇔翌年中に買換資産を取得すること(前年中に取得した 資産などを買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を 税務署長に提出をしておくことが必要で、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日,取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別 その他の明細を記載した書類（買換（代替）資産の明細書）を添付することが必要)。
・事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使用すること。
・この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の 特例や優良賃貸住宅等の割増償却等)を併用出来ません。
・譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるものもしくは代物弁済でなく、また買換資産の取得は、贈与又は交換によるものもしくは代物弁済での取得でないこと。


■譲渡所得の計算
譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、買換資産の取得価額の方が多い場合
譲渡資産の譲渡価格×0.2=収入金額
(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×0.2=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額
譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合
譲渡資産の譲渡金額-買換資産の取得価格×0.8=収入金額
(譲渡資産の必要経費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡金額)=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額


■国税庁
タックスアンサー＞譲渡所得＞事業用の資産を買い換えたとき＞No.3405

http://www.nta.go.jp/

■精神的瑕疵有物件(心理的瑕疵有物件)とは？


不動産取引での精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)つまり土地建物での事件物件を意味し、下記ののようなものがあります。
・自殺、殺人等の事件沙汰
・火災、水災等
・近隣の指定暴力団事務所等
・神社、社、お墓、地蔵等の宗教系跡地
・井戸
・その他嫌悪施設（ゴミ焼却場、葬儀場、宗教団体等）


瑕疵担保責任については民法570条と宅地建物取引業法40条(宅建業法41条)で制定されていますが、精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)は具体性に乏しい場合が多く、受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。
しかしながら宅地建物取引業者には告知義務があり、一般的には物件評価に大きな影響をもたらす場合が多いのが実情となります。


つまり・・
物件で自殺があれば売値が下がる
ということになります。


また自殺・殺人等に関してはおおよそ10年を目途に告知の義務と慣例ではなっておりますが、非常に曖昧なところです。
そして、もう一つこれは実際に私が体験した事例なのですが、物件の調査をしており警察にて行ったところ


『指定暴力団になっているかどうかは答えられない』


と言われました。
推測で近隣に暴力団事務所有りと重要事項説明書に記載するのもどうかと思い、かなり問答をしたのですが最後まで明言はされずだったので鮮明に記憶しております。


また、井戸についても存在がある・あったのを記載するのは容易なのですが、埋め戻した場合に空気抜き(ガス抜き)のパイプを入れたのか、埋め戻しに使ったのが砂なのか？土なのか？砂利なのか？実は調査し難い内容の方が、購入し新しく建物を建築した将来に渡り重要であったり・・


スピリチュアルや神憑り的な内容も多い事項ですので、なんとも曖昧な事項ですが賠償責任を負う可能性のある宅建業者としては、果たしてどこに境界を見い出し説明をすべきかについては答えが見つからないのかも知れません。
少なからず、現状では親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護の立場を考えるとより良いことになるはずです。