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投資用不動産(収益不動産)・事業用不動産情報2016/09版

『変わりたい』

この言葉を発するひとは、世の中ごまんと居る
しかし残念ながら、そのほとんどの人が何も変わらず、そのまま生きて死んでいく

『他人は変えられないが、自分は変えられる』

とよく言いますが、実は自分を変えるためには「気づき」や「意識改革」が必要です。
そして誰しも、ややこしいことや難しいことは避けて通りたい、そう感じます。

ですので、最も簡単に『変わる方法』それは、

『目標とする方の真似をする』

自分の価値観では何も考えず、ただひたすら目標とする方の発言・習慣・思考・行動・その他全てを可能な限り(少し背伸びも必要)真似する。
そうすると、気付いた時には、これまで見ていた景色が、全く別物に見えたり、全く見えなくなったりする時が、そう遠くない未来に訪れます。

『自分の価値観では何も考えずに、ただひたすら真似をする』

とても簡単なので、本当に変わりたい人は、一度お試しください。

ピンチとチャンスは紙一重ですが、行動した者だけが手に入れることができる、言い方を変えれば、大きなポジションチェンジを可能にする絶好機が続いています。

去年までの自分で居たい方はそのままで、去年までの自分にさよならしたい方は今すぐ行動あるのみです!!

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    ■下記の不動産を購入されたいお客様が居られます
    ・自社ビル用地:大阪市北区天満1〜2丁目で100坪程度
    ・工場用地:尼崎市、豊中市、吹田市の工業専用・工業地域で500〜600坪程度
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    ・倉庫用地:大阪市城東区永田2丁目で200坪以上
    ・工場用地:大阪市の東三国〜淡路方面で300〜500坪(準工以上)
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    ・自社ビル用地:大阪市北区、中央区の幹線道路面す土地500〜1,000坪
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    ・工場用地:東大阪市から八尾市で約3,000坪、準工業以上
    ・ロードサイド用地:尼崎市で約300坪、生活幹線道路に面す
    ・太陽光発電所:瀬戸内海を中心とした中国地方で10億円程度、利回り9%以上
    ・収益マンション:関西都心部で5〜7億円程度、築浅、表面8.5%、駅近15分迄
    ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
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    ・事業用地(物流倉庫):南大阪方面で4,000坪以上
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    FP豆知識Vol.074『高額特定資産〜消費税還付スキーム封じ〜』

    FP豆知識Vol.074『高額特定資産』

    FP豆知識Vol.072『簡易課税制度』の続き
    FP豆知識Vol.073『事業者免税点制度』の続き
    不動産豆知識Vol.028『調整対象固定資産〜消費税還付編〜』の関連

     

    平成28年改正消費税法が4月1日より施行され、その中で最も影響が大きいのが、「高額特定資産※1を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」と言えます。

    調整対象固定資産の概念では、網羅しきれなかった消費税節税スキームを、更に防止するために制定されたこともあり、本件の対象となる方にとっては、納税金額に大きな差異が産まれます。

    ◆高額特定資産とは?

    高額特定資産とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額(税抜き)が1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。

    ◆平成22年4月改正時

    課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に開始した各課税期間中に調整対象固定資産を仕入れを行い、かつ、その仕入れた日の属する課税期間の消費税の確定申告を一般課税で行う場合、調整対象固定資産の課税仕入れを行った日の属する課税期間の初日から原則として3年間は、免税事業者となれず、また、簡易課税制度を適用して申告することもできません。

    つまり・・・

    課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過した翌日から開始した各課税期間中は、そうではない。

    という、抜け道を使って消費税還付スキームを利用していた。

    が・・

    ☆参考
    平成22年4月の消費税法改正

    ◆平成28年4月改正時

    事業者が事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に高額特定資産の仕入れ等を行った場合には、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しないこととされました。

    また、自己建設高額特定資産については、当該自己建設高額特定資産の建設等に要した仕入れ等の支払対価の額(事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間において行った原材料費及び経費に係るものに限り、消費税に相当する額を除きます。)の累計額が 1,000 万円以上となった日の属する課税期間の翌課税期間から、当該建設等が完了した日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しないこととされました。

    ☆参考
    平成28年4月の消費税法改正

    ◆まとめ

    つまり、平成28年4月に施行された改正消費税法は、平成22年4月に施行された改正消費税法のいわば「抜け道」であった消費税還付スキームを封じ込める改正といえます。
    とは言え、オフィスビルやテナントビルを始めとする家賃が課税売上となる不動産は多々ありますので、住居系の非課税売上となる不動産での消費税還付スキームが封じ込められたにとどまります。
    融資利用時には、損益計算書と資金繰計画書に大きな差異が生まれやすい、不動産経営ですがより安全な環境を構築していただきますよう祈念いたします。

     



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      投資用不動産(収益不動産)・事業用不動産情報2016/08版

      30度超が標準気温?と目を疑いたくなるような8月が始まりました、こんにちは生活総研の宮平浩示です。

      政治・経済は、相変わらず混沌としていますので、今月は話題をがらりと変えてお盆にしてみます。
      早い方は7月末辺りから、遅い方でも来週辺りから突入する「お盆休暇」
      ※暦通りの方は該当しないので、申し訳ございません。

      改めて『盆』って何なのでしょう?

      と考えたことのある方は、どれほどおられるでしょうか?

      『盆』とは、仏教行事の『盂蘭盆会(うらぼんえ)』の略称とされており、先祖を祀る行事のひとつで、600〜700年代に確立したとされています。

      つまり少なくともお盆と正月だけは、自分自身のルーツとなる先祖に手を合わせ感謝と敬意を表し、偉大なる先人が残した歴史に学び、現世の我々が再び未来を創らなければならないですね。

      そして、歴史に学ぶことにより、偉大なる先人が不況・不景気を如何に乗り越えたかを示してくれる、そう信じます。

      ピンチとチャンスは紙一重ですが、行動した者だけが手に入れることができる、言い方を変えれば、大きなポジションチェンジを可能にする絶好機が続いています。

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        ・自社ビル用地:大阪市中央区北浜方面の幹線道路面す土地500〜700坪
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        FP豆知識Vol.073『事業者免税点制度』

        FP豆知識Vol.073『事業者免税点制度』

        Vol.072『簡易課税制度』の続き

        平成28年改正消費税法が4月1日より施行され、その中で最も影響が大きいのが、

        「高額特定資産※1を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」

        と言えます。

        調整対象固定資産の概念では、網羅しきれなかった消費税節税スキームを、更に防止するために制定されたこともあり、本件の対象となる方にとっては、納税金額に大きな差異が産まれます。

        ただ、その背景や基礎を学ばなければ、この概念を把握・理解するのに少し難があるため、今回はその基礎となる特例のひとつ「簡易課税制度」に続いて「事業者免税点制度」を取り上げたいと思います。

        事業者免税点制度とは、個人事業主の場合は前々年又は法人の場合は前々事業年度課税売上高が1,000万円以下の事業者については、その課税期間の課税資産の譲渡等について、消費税の納付義務が免除されている制度です。
        ※資本金1,000万円未満の新設法人は、設立当初の2年間、免税事業者

        つまり、前回のVol.072『簡易課税制度』と同様に小規模な事業者の事務負担や税務執行コストへの配慮から設けられている特例措置となります。

         



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          FP豆知識Vol.072『簡易課税制度』

          FP豆知識Vol.072『簡易課税制度』

          平成28年改正消費税法が4月1日より施行されました。

          その中で最も影響が大きいのが、

          「高額特定資産※1を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」

          と言えます。

          調整対象固定資産の概念では、網羅しきれなかった消費税節税スキームを、更に防止するために制定されたこともあり、本件の対象となる方にとっては、納税金額に大きな差異が産まれます。

           

          ただ、その背景や基礎を学ばなければ、この概念を把握・理解するのに少し難があるため、今回はその基礎となる特例のひとつ「簡易課税制度」を取り上げたいと思います。

           

          簡易課税制度※2とは、実際の課税仕入れ等の税額を計算することなく、課税売上高から仕入控除税額の計算を行うことができる制度、つまり課税売上高に対する仕入控除税額を一定割合(みなし仕入率)にすることで、簡易な計算にて算出が可能となり、人財や資本に限りある中小・零細起業にとってとても有り難い制度のひとつです。

           

          みなし仕入率は、事業種目により下記の6種類となっています。
          第一種事業(卸売業)90%
          第二種事業(小売業)80%
          第三種事業(製造業等)70%
          第四種事業(その他の事業)60%
          第五種事業(サービス業等)50%
          第六種事業(不動産業)40%

           

          例をあげると、

          第一種事業(卸売業)で、課税売上高が5,000万円だった場合の借受消費税は400万円で、みなし仕入率により課税仕入高は5,000万円×90%=4,500万円となり仮払消費税は360万円となり、450万円-360万円=90万円が納付すべき消費税となります。

           

          ただしこの制度の適用を受けるには、届け出が必要となりますし、業種・業態によってはお得にならないこともありますので、ご利用の際は必ずしっかりとご確認ください。

           

          ※1、「高額特定資産」とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額(税抜き)が 1,000 万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。
          ※2、その課税期間の前々年又は前々事業年度(以下「基準期間」という。)の課税売上高が5,000万円以下で、簡易課税制度の適用を受ける旨の届出書を事前に提出している事業者に適用。

           



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            投資用不動産・事業用不動産情報2016/07版

            舛添都知事、辞めちゃいましたね。。
            イギリスEU離脱可決されちゃいましたね。。
            円高90円台いっちゃいましたね。。

            ちなみに個人レベルだと、以下の通りになります。
            舛添都知事の辞任⇒何ら影響なし
            イギリスEU離脱⇒株価が下がったので買い時到来
            円高90円台⇒外貨預金等の好機到来

             

            そんなこんなで、大変動の2016年も折り返しとなる7月に突入いたしました。
            乱高下する株価と為替!!さすがに『いつ』『どこで』『なにが』起こるかわからなくなりました。

            ピンチとチャンスは紙一重ですが、行動した者だけが手に入れることができる、言い方を変えれば、大きなポジションチェンジを可能にする絶好機が続いています。

            去年までの自分で居たい方はそのままで、去年までの自分にさよならしたい方は今すぐ行動あるのみです!!

            投資にまだまだ不安を感じているものの、現状や将来に不安を感じている貴方

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              ・物流倉庫用地:各高速道路等のIC近隣で、10,000坪以上
              ・自社ビル用地:大阪市北区、中央区の幹線道路面す土地500〜1,000坪
              ・自社ビル用地:大阪市中央区北浜方面の幹線道路面す土地500〜700坪
              ・工場用地:東大阪市から八尾市で約3,000坪、準工業以上
              ・ロードサイド用地:尼崎市で約300坪、生活幹線道路に面す
              ・太陽光発電所:瀬戸内海を中心とした中国地方で10億円程度、利回り9%以上
              ・収益マンション:関西都心部で5〜7億円程度、築浅、表面8.5%、駅近15分迄
              ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
              ・事業用地(福祉施設):東大阪市(主に布施)で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
              ・事業用地(遊技場):東大阪市で3,000から5,000坪、近隣商業から準工業
              ・収益物件:大阪市内を中心に、融資目線(評価、残存期間)を焦点に3億円迄
              ・収益マンション:関西都心部で5億円まで、全空もしくは半空、駅近15分迄、廉価優先、再生用
              ・事業用地(ビジネスホテル):関西都心部で、駅歩5分以内、延床1,000坪以上
              ・事業用地(福祉施設):南大阪で200坪から300坪、25万円/坪まで
              ・事業用地(集会場):仁川駅から逆瀬川駅で400坪以上
              ・事業用地(物流倉庫):東大阪方面で2,000坪以上
              ・事業用地(物流倉庫):南大阪方面で4,000坪以上
              ・事業用地(物流倉庫):北摂方面で3,000坪以上
              ※精神的瑕疵などの事故物件や、寮や社宅などの空物件などの案件がございましたら、是非お声掛けください。
              ※物件を購入したいにも拘らず、金融機関との交渉で躓いておられる方は、お気軽にお声掛けください。

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              ・藤井寺市:投資用マンション(一棟)
              ・大阪市浪速区:投資用マンション(区分)
              ・事業用地:寝屋川市
              ※不動産の売却でお悩みの方は、安心創造企業 生活総合研究所株式会社へお任せください。

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              ・事業用地:寝屋川市
              ※契約済の場合はご容赦ください。

              震災発生から5年を超えましたが被災地では、まだまだ不自由な生活を余儀なくされている方がおられます。支援物資情報を共有し少しでも良い環境を整えれるようご協力お願いいたします。

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              投資用不動産・事業用不動産情報2016/06版

              消費税増税、延期されました。
              舛添都知事、神経図太い。

              この2つが5月度で最も衝撃的だった事象です。

              消費税増税に関しては、アベノミクス叩きが加速していますが、叩いている人々はおそらく恩恵を受けていない方々なので、増税延期には逆に感謝で良いように感じたりします。

              また、舛添都知事の図太い神経、これは、漢として、経営者として、リスペクトすべきと学ばせていただきました。
              あの状況に陥る軽率な行為をそもそもしないのがリスク管理だと考えますが、あの対応はある意味、「神対応」と呼べると言わざるを得ないです。

              もとい、早くも2016年度第1クォーター最終月に突入いたしました。
              依然として、安定しない株価と為替に加えて、どちらに転んでも日本にとってリスキーなアメリカ大統領選!

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                ・収益マンション:関西都心部で5〜7億円程度、築浅、表面8.5%、駅近15分迄
                ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
                ・事業用地(福祉施設):東大阪市(主に布施)で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
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                ・事業用地(物流倉庫):東大阪方面で2,000坪以上
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                投資用不動産・事業用不動産情報2016/5版

                予想に反して円高・株安が進行してしまった2016年の春となり、やや混沌として空気が流れだしたように感じている方も多いのではないでしょうか?

                この地合で再び、『好景気』を感じる方と、『不景気』を感じる方に、分かれだしたように思われます。

                円高・株安の影響は、CANONを筆頭とし先月から始まった決算発表などで、顕著に現れているのは紛れも無い事実です。

                が、逆にその反対側では、しっかりと売上を伸ばしたり、しっかりと利益を伸ばしたり、する事業体があるのも現実となります。

                投資にまだまだ不安を感じているものの、現状や将来に不安を感じている貴方

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                  ・ロードサイド用地:尼崎市で約300坪、生活幹線道路に面す
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                  震災発生から5年を超えましたが被災地では、まだまだ不自由な生活を余儀なくされている方がおられます。支援物資情報を共有し少しでも良い環境を整えれるようご協力お願いいたします。

                  金銭的に余裕のある方は義捐金を、金銭的に余裕のない方は物資を、1人でも多くの方の行動や気持ちが大きな力となります。
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                  【決断回数】

                  【決断回数】

                   

                  朝目が覚めて、夜眠るまでの間、およそ16時間

                  この間に、「どれだけの決断をしているだろう」

                  と考えたことはあるだろうか?

                   

                  何ら準備をしていなかった場合、目覚めた瞬間から多くの決断に迫られるのは容易に想像できる。

                  トイレに行くのか?顔を洗うのか?食事を摂るのか?

                  何を着るのか?何時に外出するのか?何処へ行くのか?

                   

                  仮に、16時間×60分×60秒=57,600秒という限られた持ち時間のうち

                  1秒に1度決断すると、57,600回
                  2秒に1度決断すると、23,800回
                  10秒に1度決断すると、5,760回
                  60秒に1度決断すると、960回
                  30分に1度決断すると、32回
                  1時間に1度決断すると、16回

                  さて、貴方はどのレンジに該当するだろうか?

                   

                  そして、改めて明文化してみると、多いより少ない方が望ましいと感じるはずである。

                  さらに、この決断の中には、
                  ①ほとんど思考を費やすに値しない不要な決断から
                  ②あらゆる英知を費やし時点における最良を選択する決断まで
                  様々に存在する。

                  つまり、決断回数全体を減らすことにより決断負荷を除去することもさることながら、後者の必要不可欠な決断に集中できる環境を、常日頃から整える必要があるのである。

                   

                  前回、【時間管理(タイムマネジメント)】へ戻る

                  【教訓】
                  ・行動の習慣化で決断場面を削減せよ
                  ・決断の優位性認識で重要度を把握せよ


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                  【時間管理(タイムマネジメント)】

                  【時間管理(タイムマネジメント)】

                  身体的な拘束時間を極限まで削減し、

                  思考的な拘束時間を極限まで増加する

                  昨年から取り組んでいる『時間革命』を明文化してみるとこうになります。

                   

                  おはようございます、生活総研の宮平です。

                  業態・業務・業種により、全てに当てはまることではありませんが、限りある一日24時間を可能な限り高効率で運用するために、すべての行動に優先順位(プライオリティ)をつけ、
                  ①しなければならないこと
                  ②したほうがよいこと
                  ③しなくてもよいこと
                  ④してはならないこと
                  を整理整頓することで、わかったこと、それは、

                  ①は、以外に少なく、③④は、以外に多い。

                  そして、③④に「達成感」や「満足感」を覚えてしまう錯覚状態に陥ると、なかなか抜け出せないことも判明した。

                  ・頑張ってる気になっている
                  ・やってる気になっている
                  ・忙しくて時間がない

                  もう一度、言いますが『錯覚』です。

                   

                  この錯覚状態から抜け出すにあたり、まず何をしたか?

                  それは、③しなくてもよいこと、④してはならないこと、を全くしない。

                  さらに、②したほうがよいこと、も止めてみました。

                  するとどうなったか?

                   

                  「何もすることがなく、時間が余りに余った」

                   

                  嬉しいようで、悲しい現実と言えるのではないでしょうか?

                  つまり、知らず知らずに長い年月を経て積み重なった課題の誤作動による慣習。

                  強迫観念ともいえる重圧を逃れるために作り上げられた偶像の賜物を除去することで、身体的にも、思考的にも、拘束するものを全て喪失することで、原点回帰・原理回帰する機会を得ました。

                   

                  そして、空白となった時間に新たなに、可能な限り増加させた思考的拘束と、可能な限り削減した身体的拘束を、配置してみる。

                  ここまでくれば多くの方が、お気付きになられただろうが、

                  『体で汗をかかず、脳で汗をかく』

                  環境が整ったことになる。

                   

                  次回、『決断回数』へ続く

                   

                  【教訓】
                  ・行動の断捨離で時間を創出せよ
                  ・想定外事故に対応できる待機状態を創出せよ


                   

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