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■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）

平成21年10月1日より住宅の発注者や買主を保護するため、新築住宅の請負人や売主に保険への加入または保証金の供託（資力確保措置）を義務付ける法律が施行されます。
今回のポイントは契約ベースではなく引き渡しベースでこの法律が適用されるところです。
つまり売買契約や請負契約が平成21年10月1日より前に結ばれていたとしても引き渡しが10月1日を超えればこの法律の適用を受けます。
つまり引き渡しが10月1日を超える可能性があれば保険に加入もしくは保証金の供託をしなければなりません。
ではいつから？
建築の打ち合わせが長引いたりすることで予想外に時間を要した場合に引き渡しが出来なくなる場合が想定されますのでこれはしっかりと把握しなければなりません。

■各種資料
事業者向けパンフレット（簡易版）
http://l-ri.com/pdf/estate/jigyoushapamphA4.pdf
事業者向けパンフレット（詳細版）
http://l-ri.com/pdf/estate/jigyoushapamphA3.pdf
消費者向けパンフレット
http://l-ri.com/pdf/estate/shouhishapamph.pdf
住宅瑕疵担保履行法のパンフレット
http://l-ri.com/pdf/estate/pamphlet.pdf
法律の概要
http://l-ri.com/pdf/estate/lawgaiyou.pdf

□境界確定

不動産取引に於いてよく問題となるのが境界です。
隣地との境が果たしてどこにあるのか？
法務局に備え付けの公図によって当該地がどこと隣接しどのような形状をしているのかは大まかにには確認が出来ますがこれだけでは寸法は当然の事ながらわかりませんし正確な形状すらわからない場合が多く見受けられます。
また別に法務局に備え付けの地積測量図（実測図）があった場合でも実測が実施された年月によって正確性に乏しい場合も多々あります。
そんな場合に必要なのが境界確定となるのですがこれにも書面の交わし方により第３者に対抗出来る出来ないがわかれます。

一筆の土地を分割する場合は通常、三斜求積された地積測量図が必要となりますが、これは当然に実測をしていなければ存在しません。
となるとまずは民地の隣接所有者の方と立会いの下に境界を確定し互いの印鑑証明を添付した実印を捺印した筆界確認書を交し合います。そして道路面（おおむね官所有）に於いては道路明示を申請し全ての境界が定まった状態で法務局に実測図を登記申請するのが地積更正登記となります。この場合は第３者に対抗出来る状態となります。
また民地の隣接所有者の方や道路明示を受けて更正登記のみしない方法もありますが書類を紛失してしまうと全てをやり直す必要があります。
そして最後は民地の隣接所有者の方と境界を確定し筆界確認書を作成する場合に実印・印鑑証明で交わす場合と認印で交わす場合があります。
いずれにせよ可能な限り測量士による図面作成を行い書面として残すのが賢明だと思われます。

□フラット３５

住宅金融公庫が廃止となり現在は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携するフラット３５という名の長期固定金利住宅ローンがあります。
最大のメリットとしましては最長３５年間の長期固定金利となり支払い当初から金利・返済額が確定します。
また、保証料がかからず保証人も必要ありませんし、繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料も必要ありません。
住宅のご購入をお考えの方は是非一度ご考慮下さいませ。

■フラット３５
http://www.flat35.com/

■地震保険料控除

平成18年の税制改正で、平成19年分より損害保険料控除が廃止されました。
しかし、一定の長期損害保険契約等に係る損害保険料については、経過措置として地震保険料控除の対象とすることができます。
一定の長期損害保険契約等とは、以下の要件を満たすものをいいます。
(1)　平成18年12月31日までに締結した契約（保険期間又は共済期間の始期が平成19年1月1日以後のものは除く）
(2) 満期返戻金等のあるもので保険期間又は共済期間が10年以上の契約
(3) 平成19年1月1日以後にその損害保険契約等の変更をしていないもの

(注)　ある一つの損害保険契約等又はある一つの長期損害保険契約等が、上記の表の(1)、(2)の保険契約のいずれにも該当する場合には、いずれか一つの契約のみに該当するものとして控除額を計算します。

□国税庁＞税について調べる＞タックスアンサー＞所得税＞所得金額から差し引かれる金額(所得控除)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1145.htm

■相続時精算課税制度及び住宅取得資金の特例

平成１５年１月１日以後に財産の贈与を受けた人は一定の要件（贈与者６５歳以上の親、受贈者２０歳以上の子等）を満たせば相続時精算課税制度を選択する事ができます。
相続時精算課税を選択した場合は贈与財産の価格から特別控除額として２５００万円となり、これを超えた部分に対してのみ一律２０％の贈与税が課せられます。またこれは相続時に相続税として精算されますので相続税が発生しない場合は還付されます。
つまり要件に当てはまる方にとってはお徳になる場合が多いと言えるのではないでしょうか？
また平成１９年１２月３１日までに住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合は更に住宅資金特別控除額として１０００万円が上乗せする事が可能です。
もし思い当たる節のある方は是非お問い合わせ下さいませ。

□国税庁のご案内
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

■建物切り離し承諾

連棟住宅やテラスハウス等の所謂『長屋住宅』の一部を解体し建替えする場合に必要となってくるのが『切り離し承諾』です。
法の解釈上は自身の所有建物をどのようにしようが勝手となりますが現実問題としては柱や屋根の共有等、単独での所有権行使は不可能となります。
そこでこのような場合は『切り離し承諾書』を作成し隣地と互いに書面を交わし後々のトラブル等を防ぐ必要があります。
具体的には切り離し後の壁・屋根の養生、そしてその後の保証等となります。
また通常、柱や屋根を共有している事もあり、隣家が自身の土地へ建物(構造物)が越境する場合はほとんどとなり専門家による適正な書面の作成や工事が不可欠と言えるはずです。
当事者となられた場合はくれぐれも内容を把握された上で、後にトラブルが起こらないように適切に対処して頂く必要があります。

■住宅ローン

日銀の０金利解除に伴い序々に引き上げられる住宅ローンの金利・・
現在の店頭基準金利は変動型で２．６２５％前後となっておりますが借入先の金融機関によって優遇金利であったり様々な商品が多岐に渡り出ております。
また保証料や返済割合などの諸条件によっても表面的な金利のみでなくトータルでの見比べが必要となり基本的なスキルが無ければなかなかどのプランがお徳なのか見極めがつかないのが現実ではないでしょうか？

単純に変動と固定どちらが有利？
フラット３５との併用は有利？

よくご質問頂く代表的なところですがこればかりは支払いが終わらなければ答え合わせが出来ないのが実情です。
また返済計画によっても方向性が変わるのも事実！
たとえば３５年の住宅ローンを組んだ場合に繰上返済を積極的にする場合と当初の予定通りに最後まで完済するのとではやはり商品が変わると思われます。
長期かつ高額な融資の為、しっかりじっくりご検討の上、生命保険と同様に皆様各々に応じたプランをご選択されますようお願い致します。
つきましてはいつでもご相談承りますのでお気軽にお申し付け下さいませ！