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投資用不動産・事業用不動産情報2016/3版

北日本を中心に猛烈低気圧による冷え込みで迎えた3月1日、ごきげんようです生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。

依然として、安堵感のない経済変動が続いていますが、3月末を迎えるにあたり明るいニュースを耳にするようにもなってきました。

世間では『アベノミクス失敗』などの声が高まっていますが、空前の株価高騰や円安移行により時流をしっかりと掴み結果を残した企業や個人が多数存在することを忘れてはなりません。

日銀の発表によると、1989年の10兆4419億円を超えて26年ぶりに、2015年は10兆6730億円となった不動産向けの貸付残高

2016年4月から始まる『祭』へのご準備はもうお済みですか?

投資にまだまだ不安を感じているものの、現状や将来に不安を感じている貴方

小さな金額を、小さなリスクで、最初の第一歩を踏み出してみませんか?

生活総合研究所株式会社では、一方通行ではなく、相互通行の情報交換が可能な仲間を常時募集しています。
何もしなければ、困窮化していく現状から脱出したい方は、いつでもお声掛けくださいね!!

2020東京オリンピック・パラリンピック(関西は2021関西ワールドマスターズゲームズ)以降に不安を感じたら・・

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    パレートの法則(80:20の法則):全体の数値の大部分(80%)は、全体を構成するうちの一部の要素(20%)が生み出している
    多数枠から少数枠へ、立位置を変更されたい貴方からのお声掛けを、お待ちしております!!

    ■下記の不動産を購入されたいお客様が居られます
    ・太陽光発電所:瀬戸内海を中心とした中国地方で10億円程度、利回り9%以上
    ・収益マンション:関西都心部で5〜7億円程度、築浅、表面8.5%、駅近15分迄
    ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
    ・事業用地(福祉施設):東大阪市(主に布施)で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
    ・事業用地(遊技場):東大阪市で3,000から5,000坪、近隣商業から準工業
    ・収益物件:大阪市内を中心に、融資目線(評価、残存期間)を焦点に3億円迄
    ・収益連棟住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
    ・収益文化住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
    ・収益マンション:関西都心部で5億円まで、全空もしくは半空、駅近15分迄、廉価優先、再生用
    ・事業用地(ビジネスホテル):関西都心部で、駅歩5分以内、延床1,000坪以上
    ・事業用地(福祉施設):南大阪で200坪から300坪、25万円/坪まで
    ・事業用地(集会場):仁川駅から逆瀬川駅で400坪以上
    ・事業用地(物流倉庫):東大阪方面で2,000坪以上
    ・事業用地(物流倉庫):南大阪方面で4,000坪以上
    ・事業用地(物流倉庫):北摂方面で3,000坪以上
    ※精神的瑕疵などの事故物件や、寮や社宅などの空物件などの案件がございましたら、是非お声掛けください。
    ※物件を購入したいにも拘らず、金融機関との交渉で躓いておられる方は、お気軽にお声掛けください。

    ■下記の不動産を売却されたいお客様が居られます
    ・奈良市:投資用マンション(一棟)
    ・大阪市西成区:投資用マンション(一棟)
    ・富田林市:投資用ビル(一棟)
    ・大阪市浪速区:投資用マンション(区分)
    ・事業用地:寝屋川市
    ・事業用地:東大阪市
    ※不動産の売却でお悩みの方は、安心創造企業 生活総合研究所株式会社へお任せください。

    ■下記の不動産を賃借されたいお客様が居られます
    ・事業用地:寝屋川市
    ※契約済の場合はご容赦ください。

    震災発生から4年を超えましたが被災地では、まだまだ不自由な生活を余儀なくされている方がおられます。支援物資情報を共有し少しでも良い環境を整えれるようご協力お願いいたします。

    金銭的に余裕のある方は義捐金を、金銭的に余裕のない方は物資を、1人でも多くの方の行動や気持ちが大きな力となります。
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    【完売御礼〜リノベーションin横浜〜】

    【完売御礼〜リノベーションin横浜〜】

    日経平均株価が2番底となった春節(旧正月)の2月8日、こんにちわ生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。 昨年に納めさせていただいた、区分所有マンションがお引渡しとなったと嬉しい連絡がありました。 その連絡の際に、贈られてきた室内画像があまりにも衝撃的でしたので、無理矢理に掲載の承諾を得てこちらでご案内させていただくことになりました。 物件は、平成バブルの象徴ともいえる昭和最終期の投資...Read More »

    投資用不動産・事業用不動産情報2016/2版

    2016年2月1日、波乱の株価・為替・原油相場で幕開けとなった丙申の1月が終わりました。
    大寒なのにさほど寒くない午後をいかがお過ごしでしょうか、生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。

    黒田バズーカ第3段となった日銀初の『マイナス金利』
    名立たる著名人が自身のポジションを肯定するために、さまざまな意見や予想を述べて居られるので、「何を信じて良いのか?」と頭を痛められているのではないでしょうか?

    結論から言えば、すべて根拠のない予想ですので、どれも信用してはいけません。
    さきほど申し上げた『マイナス金利』、この施策は日銀初です。

    歴史に学び、未来を創る

    といつも申していますが、歴史に残っていないのですから、学びを活かし未来を創ることは出来ません。
    もしかすると静観するのが、もっとも安全かつ賢明な判断なのかも知れません。

    昨年12月に不動産向け融資の縮小を打診した金融庁、マイナス金利で貸出を増大させなければならなくなった金融機関

    3月末の決算期に向けたマネーゲームは、再び加熱すると予想していますので、ぜひ検証してみてくださいね。

     

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      ・収益マンション:関西都心部で5〜7億円程度、築浅、表面8.5%、駅近15分迄
      ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
      ・事業用地(福祉施設):東大阪市(主に布施)で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
      ・事業用地(遊技場):東大阪市で3,000から5,000坪、近隣商業から準工業
      ・収益物件:大阪市内を中心に、融資目線(評価、残存期間)を焦点に3億円迄
      ・収益連棟住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
      ・収益文化住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
      ・収益マンション:関西都心部で5億円まで、全空もしくは半空、駅近15分迄、廉価優先、再生用
      ・事業用地(ビジネスホテル):関西都心部で、駅歩5分以内、延床1,000坪以上
      ・事業用地(福祉施設):南大阪で200坪から300坪、25万円/坪まで
      ・事業用地(集会場):仁川駅から逆瀬川駅で400坪以上
      ・事業用地(物流倉庫):東大阪方面で2,000坪以上
      ・事業用地(物流倉庫):南大阪方面で4,000坪以上
      ・事業用地(物流倉庫):北摂方面で3,000坪以上
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      ・事業用地:寝屋川市
      ・事業用地:東大阪市
      ・事業用地:蒲生郡日野町
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      ・事業用地:和泉市
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      投資用不動産・事業用不動産情報2016/1版

      2016年1月7日、松の内最終日、明けましておめでとうございます、生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。
      旧年中は、光栄極まりないお付合いを賜り本当に有難うございました。
      これまで以上に皆々さまのお役立てるよう精進いたしますので、引き続きご支援くださいますようお願い申し上げます。

      生活総研の2016年度標語は、『感即動遂』(かんそくどうすい)です。

      春秋時代の中国の思想家、哲学者である孔子ととその高弟の言葉を、孔子の死後に弟子たちが集録した書物『論語』に出てくる、『感即動』(感じたら、すぐに動く)に『遂』(最後まで成しとげる)を加えた造語になります。

      つまり、まず感じ、すぐ動き、そして遣り切る、そんなスピード感のある1年にいたします。
      是非ご一緒に、ますます加速する状況変化に対応しつつ、更なる高みを目指しましょう。

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        ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
        ・事業用地(福祉施設):東大阪市(主に布施)で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
        ・事業用地(遊技場):東大阪市で3,000から5,000坪、近隣商業から準工業
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        ・収益文化住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
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        投資用不動産・事業用不動産情報2015/12版

        2015年12月1日、こんにちわ生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。

        いよいよ2015年の集大成となる師走へ突入し、泣いても笑っても、残すところ31日となりました。
        このブログの読者である貴方には、きっと実りの大きな2015年だったに違いないでしょう!

        チャイナショックを起点とした世界同時株安から、原油安あやアメリカの利上懸念など、大きな波があったものの、さまざまな局面で好機を掴むことが出来たと言えます。

        金融機関の金利競争もかなり加速してきた感があり、まだしばらくは借入市場が強まる傾向は続きそうです。

        万が一、このような上昇気流を全く感じることなく、この一年を苦しく過ごされたのであれば、立ち位置を誤っておられると思わざるを得ません。

        そんな貴方に必要なのは、「劇的な環境変化」

        挑戦するリスクと、現状維持のリスクを、是非とも正確に分析してみてくださいね。

         

         

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          ・事業用地(ビジネスホテル):関西都心部で、駅歩5分以内、延床1,000坪以上
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          ■下記の不動産を賃借されたいお客様が居られます
          ・事業用地:和泉市
          ・事業用地:滋賀県湖南市
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          フィリピン不動産視察

          こんばんわ、生活総合研究所株式会社の宮平です。

          昨夜に、フィリピン不動産視察(2015/11/24-26)を終え、関西国際空港へ戻りました。

           

          視察の発端となったのは、遡ること昨年2014年8月2日、大阪で開催されたフィリピン不動産セミナー!

          このセミナーで来日していたのが、フィリピンの大手不動産デベロッパーの副社長アンディ。

          すぐに現地視察へ向けた渡航調整をしていたものの、互いの日程を合わせることが出来ず、遂行されないまま時が過ぎ、メールやSNSを利用して情報交換となりました。

           

          そんな中、多くの方々のお力添えで、再び大阪にてフィリピン不動産の勉強会が2015年11月3日に開催されることになり、

          アンディとの再会に加えて、更に巨大な財閥系不動産デベロッパーの副社長スティーブも来阪。

          前回にアナウンスされていた開発案件の検証や、新規プロジェクトの予定について最新情報を確認しました。

          そして、当然の流れで話は訪比となり、今回の不動産視察が遂行されることになったのです。

           

          日本から向かったのは、わたくしと大家業をされているO社長!

          ニノイ・アキノ国際空港へ到着すると、空港関連の方々に出迎えていただき、いきなり張り詰めた空気に包まれました。

          そして宿泊先ホテルへの道中は、何故かVIP警護用のバイクによる先導で、信号も渋滞も無縁のままホテルへ到着。

          masterrider

          今回の宿泊先は、マカティにあるニューワールド

          newworld

          当日は、これから建設に着手するマカティのレジデンスショールームを訪問し、建物の説明はもちろんのこと、購入層や市況などについてレクチャーを受けた後に、近隣の建設現場や完成物件を巡回し会食まで、お付合いいただきました。

          100west

          2日目は、昨年のセミナーでその名を連ねていたパリス・ヒルトンがプロデュースする複合施設などを巡回しつつ、ベッドタウンの開発案件を視察しながら、今回の大きな目的である立地確認に加えて、従前からアナウンスを受けていた賃料や保有経費についての確認をいたしました。

          landscape

          日本とは、当然ながら法律が違うだけでなく、面積表示(バルコニー含)、権利(所有権・借地権)や管理費・修繕積立金など全く日本とは異なるため、こと細かに再確認いたしました。

           

          今回の現地視察で、強烈に感じたこと、それは以下の点で『万博を目前に控えた上海と非常によく似ている』
          ・人口増加(1億人超)
          ・海外資本の参加(英語圏の進出)
          ・インフラ整備(道路、鉄道)
          ・建設ラッシュ

          既に加熱し始めていた中国バブルの恩恵を、その後存分に味わった上海

          その後を追うかのように活気付いた街中の熱量は、今後どれぐらいのスピードでそのベクトルを変えるのか、しっかりと判断し好機に備えなければならない、そう確信しました。

           

          modelroom1

          モデルルーム(2ベッドルームのリビング)

          modelroom2

          モデルルーム(1ベッドルームのベッドルーム)

           

          【教訓】
          ・到着時間は余裕をもって3時間前
          ・修繕積立金を制するものは王となる
          ・英語はやっぱり必要です

           

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          不動産豆知識Vol.028『調整対象固定資産〜消費税還付編〜』

          【調整対象固定資産〜消費税還付編〜】

          ◆調整対象固定資産とは?

          調整対象固定資産とは、消費税法施行令第五条(調整対象固定資産の範囲)で規定されている棚卸資産以外の資産で、建物及びその附属設備、構造物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権などの無形固定資産、ゴルフ場利用株式等、牛などの生物等で、一の取引単位の価額(消費税及び地方消費税に相当する額を除いた価額)が100万円以上のものをいいます。

          つまり、消費税率8%の今日現在では取得価格が12,500,000円(税抜)で上記に該当するもの、消費税率10%では取得価格が10,000,000円(税抜)で上記に該当するものが、調整対象固定資産となります。

           

          ◆課税売上割合が著しく変動したときの調整

          上記の調整対象固定資産を、課税事業者が調整対象固定資産の課税仕入れ等に係る消費税額について比例配分法により計算した場合で、その計算に用いた課税売上割合が、その取得した日の属する課税期間以後3年間の通算課税売上割合と比較して著しく増加したとき又は著しく減少したときは、第3年度の課税期間において仕入控除税額の調整を行います。

          注:「比例配分法」とは、個別対応方式において課税資産の譲渡等とその他の資産に共通して要するものについて、課税売上割合を乗じて仕入控除税額を計算する方法又は一括比例配分方式により仕入控除税額を計算する方法をいいます。

           

          ◆通算課税売上割合が著しく増加した場合

          通算課税売上割合が仕入課税期間の課税売上割合に対して著しく増加した場合には、第3年度の課税期間の仕入控除税額に加算します。

          (注)著しく増加した場合とは、次のいずれにも該当する場合をいいます。

          (イ)(通算課税売上割合−仕入課税期間の課税売上割合)÷仕入課税期間の課税売上割合≧0.5

          (ロ)通算課税売上割合−仕入課税期間の課税売上割合≧0.05

           

          〜計算例《消費税還付増加編》〜

          100,000,000円(税別8,000,000円)の建物を、第1年度(課税割合30%)に取得し、第2年度と第3年度の課税割合が90%となった場合

          (イ)((0.3+0.9+0.9)/3−0.3)÷0.3≒1.33≧0.5
          (ロ)(0.3+0.9+0.9)/3−0.3=0.4≧0.05

          通算課税売上割合が著しく増加した場合に該当するため、第1年度の決算時に消費税還付(8,000,000円×0.3=2,400,000円)を受けたのち、第3年度の決算時さらに消費税還付(8,000,000円×(0.7-0.3)=3,200,000円)となる。

          注:算出される消費税額は諸条件により異なりますので、目安としてご査収ください。

           

          ◆通算課税売上割合が著しく減少した場合

          通算課税売上割合が仕入課税期間の課税売上割合に対して著しく減少した場合には、第3年度の課税期間の仕入控除税額から控除(消費税還付減少)します。

          (注)著しく減少した場合とは、次のいずれにも該当する場合をいいます。

          (イ)(仕入課税期間の課税売上割合−通算課税売上割合)÷仕入課税期間の課税売上割合≧0.5

          (ロ)仕入課税期間の課税売上割合−通算課税売上割合≧0.05

          ※控除しきれない金額があるときには、その金額を第3年度の課税期間の課税売上高に係る消費税額の合計額に加算します。

           

          〜計算例《消費税還付減少編》〜

          100,000,000円(税別8,000,000円)の建物を、第1年度(課税割合90%)に取得し、第2年度と第3年度の課税割合が30%となった場合

          (イ)(0.9−(0.9+0.3+0.3)/3)÷0.3≒1.33≧0.5
          (ロ)0.9-(0.9+0.3+0.3)/3=0.4≧0.05

          通算課税売上割合が著しく増加した場合に該当するため、第1年度の決算時に消費税還付(8,000,000円×0.9=7,200,000円)を受けたのち、第3年度の決算時に消費税還付分の一部を再納付(8,000,000円×(0.9-0.5)=3,200,000円)となる。

          注:算出される消費税額は諸条件により異なりますので、目安としてご査収ください。

           

          ◆調整対象固定資産を除却、廃棄、滅失又は譲渡等した場合

          この調整は、調整対象固定資産を第3年度の課税期間の末日に保有している場合に限って行うこととされていますので、同日までにその調整対象固定資産を除却、廃棄、滅失又は譲渡等したことにより保有していない場合には行う必要はありません。

           

            直通:宮平浩示
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            投資用不動産・事業用不動産情報2015/11版

            投資用不動産・事業用不動産情報2015/11版

            2015年11月2日、こんにちわ生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。   11月の目玉はなんといっても、日本郵政グループの事業子会社 「日本郵便株式会社(6178)」 「株式会社ゆうちょ銀行(7182)」 「株式会社かんぽ生命保険(7181)」 が、11月4日に東京証券取引所に同時上場することではないでしょうか? 3社合計の時価総額を想定価格に基き算出すると、...Read More »

            【民泊】旅館業法の特例(国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業)

            急激な増加傾向にある外国人旅行客に対し、その受け皿となる宿泊施設不足が問題の解消が急務となっているのはご承知の通りだろう。

            このような背景の中で、旅館業法に抵触するとされる『民泊』が首都圏を中心にここ数年で急増しており、同じく社会問題となっている。

            この不足と違法の狭間を埋めるべく内閣府地方創生推進室が、規制改革等の施策を推進する国家戦略特区でいよいよ大きな動きが出てきた。

             

            まず最初に、2015年10月27日に開催された大阪府議会本会議で、一定のルールのもとで『民泊』事業を認める全国初の条例案を可決した。

            大阪府の場合は、7日以上(6泊以上)利用することが前提となっており、その他に名簿据付などの要件が義務付けられる。

            また、東京都大田区の場合は、2016年1月から『民泊』事業を始める計画を発表し、条例案を2015円11月に開会予定の議会へ提出する準備を進めている。

             

            条例が制定され『民泊』事業の開始が可能となっても、関連法規との調整を始めとして、事業者と近隣住民とのトラブルも想定されることから、課題は決して少なくはない。

             

            【首相官邸:滞在施設の旅館業法の適用除外、歴史的建築物に関する旅館業法の特例について】
            国家戦略特別区域における旅館業法の特例について (特区法第13条)

            主な用件(検討中)
            ①10日以上の滞在の賃貸借契約であること
            ②外国人旅客の滞在に適した施設であること
            ・滞在に適した広さ(原則25㎡以上)
            ・適当な換気、採光、照明、防湿、冷暖房の設備
            ・浴室、洗面、トイレ、寝具、調理、収納、清掃のための設備・器具
            ・使用前の居室の清潔の保持
            ③施設の使用方法に関する外国語を用いた案内のほか、緊急時対応、外国人旅客との契約に基づく役務を提供する体制が確保されていること

            震災発生から4年を超えましたが被災地では、まだまだ不自由な生活を余儀なくされている方がおられます。支援物資情報を共有し少しでも良い環境を整えれるようご協力お願いいたします。

            金銭的に余裕のある方は義捐金を、金銭的に余裕のない方は物資を、1人でも多くの方の行動や気持ちが大きな力となります。
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            投資用不動産・事業用不動産情報2015/10版

            2015年10月2日、おはようございます、生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。

             

            9月19日に安保関連法が成立し、9月27日に245日の会期で終了した第189会国会から4日、

            神無月(10月)を迎え、いよいよ2015年末の四半期に突入いたしました。

            ここからの3ヶ月は、ジャネーの法則が影を潜めるほど時間軸が加速する時期となります。

             

            そんな中、爆買いで日本の消費を支えてくれている中国は、三大連休のひとつ「国慶節」に突入しました。

            6月中旬以降からの急落した株式市場により、今後の来日が懸念されていましたが、

            数値的にも体感的にもあまり影響がないのが現実のようです。

             

            逆に、日本の株式市場の迷走は、まだ先行きが掴めず楽観視する声もあれば、危険視する声もある状況。

            いずれにしろ言えることは、外的要因による急激な環境変化に備え、対応・吸収する準備が必要なのです。

            一気に加速した円安が一段落したおかげで、一息つきたいところですが原材料などを輸入に頼る日本。

            「新三本の矢」を発表した安倍政権によるアベノミクス第二ステージ、曖昧かつ抽象的極まりないが、

            気分だけでも高めて、漂い始めた景気回復感を増幅させていきたいものです。

             

            所得上昇<物価上昇

             

            この計算式の意味に気付かれた方は、出来るだけ速やかに何らかの対応策を見出してください!

             

            オリンピック・パラリンピック以降に不安を感じたら・・

            安心創造企業 生活総合研究所株式会社へ、お気軽にご相談下さい!!

              直通:宮平浩示
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              多数枠から少数枠へ、所属を変更されたい貴方からのお声掛けを、お待ちしております!!

               

              ■下記の不動産を購入されたいお客様が居られます
              ・事業用地(福祉施設):大阪市都島区で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
              ・事業用地(福祉施設):東大阪市(主に布施)で450〜700坪程度(要延床1,300坪)
              ・事業用地(遊技場):東大阪市で3,000から5,000坪、近隣商業から準工業
              ・収益物件:大阪市内を中心に、融資目線(評価、残存期間)を焦点に3億円迄
              ・収益連棟住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
              ・収益文化住宅:大阪市内から神戸+北摂方面、1億円迄、全空もしくは半空で、廉価優先、再生用
              ・収益マンション:関西都心部で5億円まで、全空もしくは半空、駅近15分迄、廉価優先、再生用
              ・事業用地(ビジネスホテル):関西都心部で、駅歩5分以内、延床1,000坪以上
              ・事業用地(福祉施設):南大阪で200坪から300坪、25万円/坪まで
              ・事業用地(集会場):仁川駅から逆瀬川駅で400坪以上
              ・事業用地(物流倉庫):東大阪方面で2,000坪以上
              ・事業用地(物流倉庫):南大阪方面で4,000坪以上
              ・事業用地(物流倉庫):北摂方面で3,000坪以上
              ※精神的瑕疵などの事故物件や、寮や社宅などの空物件などの案件がございましたら、是非お声掛けください。
              ※物件を購入したいにも拘らず、金融機関との交渉で躓いておられる方は、お気軽にお声掛けください。

               

              ■下記の不動産を売却されたいお客様が居られます
              ・事業用地:木津川市
              ・事業用地:蒲生郡日野町
              ※不動産の売却でお悩みの方は、安心創造企業 生活総合研究所株式会社へお任せください。

               

              ■下記の不動産を賃借されたいお客様が居られます
              ・事業用地:滋賀県湖南市
              ※契約済の場合はご容赦ください。

               

              震災発生から4年を超えましたが被災地では、まだまだ不自由な生活を余儀なくされている方がおられます。支援物資情報を共有し少しでも良い環境を整えれるようご協力お願いいたします。

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