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  • 2020年2月17日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.031『改正建築基準法(2019.06)施行』 はコメントを受け付けていません
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不動産豆知識Vol.031『改正建築基準法(2019.06)施行』

【改正建築基準法(2019.06)施行】

2018年6月に公布された『改正建築基準法』が2019年6月25日から全面施行され以下の7項目が改正された。


密集市街地等の整備改善に向けた規制の合理化

防火地域や準防火地域における延焼防止性能の高い建築物について、建蔽率を10%緩和するとともに、技術的基準(※1)を新たに整備する。


既存建築物の維持保全による安全性確保に係る見直し

既存不適格建築物に係る指導・助言の仕組みを導入する。また、維持保全計画の作成が必要となる建築物等の範囲(※1)を拡大する。


戸建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化

耐火建築物等としなければならない3階建の商業施設、宿泊施設、福祉施設等について、200㎡未満の場合は、必要な措置(※1)を講じることで耐火建築物等とすることを不要とする。また、200㎡以下の建築物の他用途への転用は、建築確認手続きを不要とする。


建築物の用途転用の円滑化に資する制度の創設

既存建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合の全体計画認定制度を導入する。また、建築物を一時的に他の用途に転用する場合に一部の規定(※1)を緩和する制度を導入する。


木材利用の推進に向けた規制の合理化

耐火構造等としなくてよい木造建築物の範囲を拡大するとともに、中層建築物において必要な措置(※1)を講じることで性能の高い準耐火構造とすることを可能とする。また、防火・準防火地域内の2m超の門・塀について一定の範囲(※1)で木材も利用可能とする。


用途制限に係る特例許可手続の簡素化

用途制限に係る特例許可の実績の蓄積がある建築物について、用途制限に係る特例許可の手続において建築審査会の同意を不要(※2)とする。


その他所要の改正

※1:具体的には、関係政令の整備等に関する政令に規定。
※2:対象について、関係政令の整備等に関する政令に規定。具体の基準について、改正法の施行に併せて改正を行う建築基準法施行規則に規定。


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  • 2018年6月15日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.030『住宅宿泊事業法(民泊新法)施行』 はコメントを受け付けていません
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.030『住宅宿泊事業法(民泊新法)施行』

【住宅宿泊事業法(民泊新法)施行】

2017年6月に成立していた『住宅宿泊事業法(民泊新法)』が本日2018年6月15日から施行された。
さまざまな規制が新設される中で最も影響が大きいのが、宿泊させる日数が1年間(4/1正午から4/1正午まで)で180日を超えてはならない180日ルールといえる。


住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?

住宅宿泊事業法は、2013年に日本進出をしたAirbnbなどの依経により急速に増加する民泊について、安全面・衛生面の確保、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルの多発、観光旅客の宿泊ニーズ多様化、などに対応するため、新たに制定された法律です。


民泊新法の対象は3種類の事業者

①「住宅宿泊事業者」
⇒ 住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をして、住宅宿泊事業を営む者(国土交通大臣の登録)
②「住宅宿泊管理業者」
⇒ 住宅宿泊事業法第22条第1項の登録を受けて、住宅宿泊管理業を営む者(都道府県知事等へ届出)
③「住宅宿泊仲介業者」
⇒ 住宅宿泊事業法第46条第1項の登録を受けて、住宅宿泊仲介業を営む者(観光庁長官の登録)


民泊新法の影響

民泊新法の施行に伴い、民泊予約サイトAirbnbでは届出番号等の記載がないホストの物件は、事実上、予約ができなくなっている。この掲載ガイドラインの変更に伴い、約4万件が表示されなくなり掲載施設も約2割減少となっている。

また、2017年4月1日現在でAirbnbの大阪府下登録件数12,019件、2018年6月1日現在で大阪府下の特区民泊施設数はたったの659件にとどまっている。

つまりデータに約1年のずれはあるものの、そのほとんどが闇民泊として運営されていることがおわかり頂けるであろう。

民泊新法施行を機に取締等が厳しくなることは明らかで、この夏の民泊情勢については目が離せなくなりそうだ。


民泊新法にともなった各種登録・届出や、消防設備のご相談を承っておりますので、お気軽にお問合せお待ちしております。



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    FP豆知識Vol.074『高額特定資産〜消費税還付スキーム封じ〜』

    FP豆知識Vol.074『高額特定資産』

    FP豆知識Vol.072『簡易課税制度』の続き
    FP豆知識Vol.073『事業者免税点制度』の続き
    不動産豆知識Vol.028『調整対象固定資産〜消費税還付編〜』の関連

     

    平成28年改正消費税法が4月1日より施行され、その中で最も影響が大きいのが、「高額特定資産※1を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」と言えます。

    調整対象固定資産の概念では、網羅しきれなかった消費税節税スキームを、更に防止するために制定されたこともあり、本件の対象となる方にとっては、納税金額に大きな差異が産まれます。

    ◆高額特定資産とは?

    高額特定資産とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額(税抜き)が1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。

    ◆平成22年4月改正時

    課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に開始した各課税期間中に調整対象固定資産を仕入れを行い、かつ、その仕入れた日の属する課税期間の消費税の確定申告を一般課税で行う場合、調整対象固定資産の課税仕入れを行った日の属する課税期間の初日から原則として3年間は、免税事業者となれず、また、簡易課税制度を適用して申告することもできません。

    つまり・・・

    課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過した翌日から開始した各課税期間中は、そうではない。

    という、抜け道を使って消費税還付スキームを利用していた。

    が・・

    ☆参考
    平成22年4月の消費税法改正

    ◆平成28年4月改正時

    事業者が事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に高額特定資産の仕入れ等を行った場合には、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間から、当該高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しないこととされました。

    また、自己建設高額特定資産については、当該自己建設高額特定資産の建設等に要した仕入れ等の支払対価の額(事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を受けない課税期間において行った原材料費及び経費に係るものに限り、消費税に相当する額を除きます。)の累計額が 1,000 万円以上となった日の属する課税期間の翌課税期間から、当該建設等が完了した日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度を適用しないこととされました。

    ☆参考
    平成28年4月の消費税法改正

    ◆まとめ

    つまり、平成28年4月に施行された改正消費税法は、平成22年4月に施行された改正消費税法のいわば「抜け道」であった消費税還付スキームを封じ込める改正といえます。
    とは言え、オフィスビルやテナントビルを始めとする家賃が課税売上となる不動産は多々ありますので、住居系の非課税売上となる不動産での消費税還付スキームが封じ込められたにとどまります。
    融資利用時には、損益計算書と資金繰計画書に大きな差異が生まれやすい、不動産経営ですがより安全な環境を構築していただきますよう祈念いたします。

     



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      FP豆知識Vol.073『事業者免税点制度』

      FP豆知識Vol.073『事業者免税点制度』

      Vol.072『簡易課税制度』の続き

      平成28年改正消費税法が4月1日より施行され、その中で最も影響が大きいのが、

      「高額特定資産※1を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」

      と言えます。

      調整対象固定資産の概念では、網羅しきれなかった消費税節税スキームを、更に防止するために制定されたこともあり、本件の対象となる方にとっては、納税金額に大きな差異が産まれます。

      ただ、その背景や基礎を学ばなければ、この概念を把握・理解するのに少し難があるため、今回はその基礎となる特例のひとつ「簡易課税制度」に続いて「事業者免税点制度」を取り上げたいと思います。

      事業者免税点制度とは、個人事業主の場合は前々年又は法人の場合は前々事業年度課税売上高が1,000万円以下の事業者については、その課税期間の課税資産の譲渡等について、消費税の納付義務が免除されている制度です。
      ※資本金1,000万円未満の新設法人は、設立当初の2年間、免税事業者

      つまり、前回のVol.072『簡易課税制度』と同様に小規模な事業者の事務負担や税務執行コストへの配慮から設けられている特例措置となります。

       



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        FP豆知識Vol.072『簡易課税制度』

        FP豆知識Vol.072『簡易課税制度』

        平成28年改正消費税法が4月1日より施行されました。

        その中で最も影響が大きいのが、

        「高額特定資産※1を取得した場合の中小事業者に対する特例措置の適用関係の見直し」

        と言えます。

        調整対象固定資産の概念では、網羅しきれなかった消費税節税スキームを、更に防止するために制定されたこともあり、本件の対象となる方にとっては、納税金額に大きな差異が産まれます。

         

        ただ、その背景や基礎を学ばなければ、この概念を把握・理解するのに少し難があるため、今回はその基礎となる特例のひとつ「簡易課税制度」を取り上げたいと思います。

         

        簡易課税制度※2とは、実際の課税仕入れ等の税額を計算することなく、課税売上高から仕入控除税額の計算を行うことができる制度、つまり課税売上高に対する仕入控除税額を一定割合(みなし仕入率)にすることで、簡易な計算にて算出が可能となり、人財や資本に限りある中小・零細起業にとってとても有り難い制度のひとつです。

         

        みなし仕入率は、事業種目により下記の6種類となっています。
        第一種事業(卸売業)90%
        第二種事業(小売業)80%
        第三種事業(製造業等)70%
        第四種事業(その他の事業)60%
        第五種事業(サービス業等)50%
        第六種事業(不動産業)40%

         

        例をあげると、

        第一種事業(卸売業)で、課税売上高が5,000万円だった場合の借受消費税は400万円で、みなし仕入率により課税仕入高は5,000万円×90%=4,500万円となり仮払消費税は360万円となり、450万円-360万円=90万円が納付すべき消費税となります。

         

        ただしこの制度の適用を受けるには、届け出が必要となりますし、業種・業態によってはお得にならないこともありますので、ご利用の際は必ずしっかりとご確認ください。

         

        ※1、「高額特定資産」とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額(税抜き)が 1,000 万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。
        ※2、その課税期間の前々年又は前々事業年度(以下「基準期間」という。)の課税売上高が5,000万円以下で、簡易課税制度の適用を受ける旨の届出書を事前に提出している事業者に適用。

         



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          FP豆知識Vol.071『特別受益の持戻免除の意思表示』

          FP豆知識Vol.071『特別受益の持戻免除の意思表示』

          いよいよ平成27年改正相続税法が施行され10ヶ月目となりました。

          このブログの読者の方は、既にご承知の相続税の申告期限

          『相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内』

          つまり、改正相続税法の適用となる平成27年1月1日に亡くなった方の最短申告期限は11月1 日となります。

          今回のテーマ、『特別受益の持戻免除の意思表示』は、この相続に関する民法のお話です。

           

          通常の相続では、共同相続人(もらう人達)のうちに、被相続人(あげる人)から遺贈や生前贈与により財産を受けている者があるときは、その価額を加えたものを相続財産とみなします。

          つまり、被相続人(あげる人)の財産が10あって、2を共同相続人(もらう人達)の誰にかに遺贈や生前贈与(あげる)していた場合、相続発生時には、残っていた財産8と先にあげていた財産2を足した10を相続財産とみなされるのが本筋になります。

          これを、『特別受益の持戻し』といいます。

           

          逆に、被相続人(あげる人)の財産が10あって、2を共同相続人(もらう人達)の誰にかに遺贈や生前贈与(あげる)していた場合、相続発生時には、残っていた財産8だけを相続財産とみなすのが、『特別受益の持戻免除』となります。

           

          ただし、共同相続人の実質的衡平の観点から合理的理由の有無や、遺留分に抵触しないかなど一定の要件があるものの、相続を争族にさせない相続対策のひとつとして、適用することが可能な制度となります。

           

          具体的な特別受益の持戻免除の方法としては、
          ①遺贈の場合は、遺言によって行い
          ②生前贈与の場合は、特段の方法はなく明示でも黙示でも可能となります

          ただ、いずれの場合にしろ、安全に財産を受渡しを行うために、その他の共同相続人(もらう人達)から「物言い」がつくことがないようにしなければなりません。

           

          『特別受益の持戻免除』の制度を利用される際は、弁護士等の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

           

          民法 第903条(特別受益者の相続分)
          共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、前三条の規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする。
          遺贈又は贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない。
          被相続人が前二項の規定と異なった意思を表示したときは、その意思表示は、遺留分に関する規定に違反しない範囲内で、その効力を有する。



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            不動産豆知識Vol.027『相続税法改正(H27.1.1)』

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            【相続税法改正(H27.1.1】

            いよいよ施行が目前となってきた相続税法改正
            多くの方が、「税率は上がる」ことをご存知だと思われます。

            しかし、具体的にどれだけの資産に対し、どれだけの増税となるのか?
            を把握しておられる方は、以外に少ないのではないでしょうか。

            そこで、課税される価格ごとに新旧の相続税の総額を比較してみました。
            本来は課税価格のうちに不動産等があれば、さらに軽全措置を受けれますが、
            今回は、全てが軽減措置のない現金等と仮定しています。

            具体的な相続税の違い
            モデルケース:妻(配偶者)、子二人(共に、成人・障害無し)

            課税価格の合計額 相続税の総額(H26.12.31まで) 相続税の総額(H27 .1.1から)
            8,000万円 0円(妻0万円+子0万円×2人) 400万円(妻240万円+子80万円×2人)
            1億円 200万円(妻100万円+子50万円×2人) 780万円(妻390万円+子195万円×2人)
            2億円 2,700万円(妻1,800万円+子450万円×2人) 3,800万円(妻2,280万円+子760万円×2人)
            5億円 16,800万円(妻8,400万円+子4,200万円×2人) 19,210万円(妻10,170万円+子4,520万円×2人)
            10億円 41,400万円(妻23,000万円+子9,200万円×2人) 45,220万円(妻23,800万円+子10,710万円×2人)
            20億円 96,000万円(妻48,000万円+子24,000万円×2人) 102,480万円(妻53,680万円+子24,400万円×2人)
            30億円 146,000万円(妻73,000万円+子36,500万円×2人) 162,360万円(妻81,180万円+子40,590万円×2人)

            いかがでしたか?
            5億円程度までの資産であれば、決して他人ごとではない範疇と思われますが、
            実に、2,500万円ほど税金が増える計算になっています。

            つまり最低でも10年程度の月日を掛け、贈与税の軽減措置等を駆使すれば、
            相続税対策が成立することにもなります。

            ここから先は、相続税法改正の内容を項目別に記載していますので、
            該当する項目の有無だけでもご確認していただければと思います。

            □相続税の税率構造(引き上げ)

            各法定相続人の取得金額 【改正前】税率 【改正後】税率
            〜1,000万円以下 10% 10%
            1,000万円超〜3,000万円以下 15% 15%
            3,000万円超〜5,000万円以下 20% 20%
            5,000万円超〜1億円以下 30% 30%
            1億円超〜2億円以下 40% 40%
            2億円超〜3億円以下 45%
            3億円超〜6億円以下 50% 50%
            6億円超〜 55%

            □税額控除

            ◎未成年者控除の控除額が引き上げられます

            【改正前】20歳までの1年につき6万円 【改正後】20歳までの1年につき10万円

            ◎障害者控除の控除額が引き上げられます

            【改正前】85歳までの1年につき6万円(特別障害者12万円) 【改正後】85歳までの1年につき10万円(特別障害者20万円)

            □小規模宅地等の特例

            ◎居住用の宅地等(特定居住用宅地等)の限度面積が拡大されます。

            【改正前】限度面積240㎡(減額割合80%) 【改正後】限度面積330㎡(減額割合80%)

            ◎居住用と事業用の宅地等を選択する場合の適用面積が拡大されます。

            【改正前】特定居住用宅地等 240㎡特定事業用等宅地等400㎡⇓

            合計400㎡

            まで適用可能

            【改正前】特定居住用宅地等 330㎡特定事業用等宅地等400㎡⇓

            合計770㎡

            まで適用可能

            ※小規模宅地等の特例

            被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」といいます。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合には、一定の要件の下に、遺産である宅地等のうち限度面積までの部分(以下、「小規模宅地等」といいます。)について、相続税の課税価格に参入すべき価格の計算上、一定の割合を減額します。

            [1]特例の適用対象となる宅地等(①〜④)

            相続開始の直前における宅地等(※1)の利用区分 要件 限度金額 減額割合
            被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 特定居住用宅地等に該当する宅地等 330㎡ 80%
            被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業(※2)以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 特定事業用宅地等 400㎡ 80%
            貸付事業用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等(一定の法人の事業用の用に供されていたものい限ります。) 400㎡ 80%
            貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%

            うう
            平成27年1月1日より施行される平成の大改革のひとつとなる改正相続税法。

            区分 現行 平成27年1月1日〜
            基礎控除 定額控除 5,000万円 3,000万円
            法定相続人数比例控除 1,000万円×法定相続人数 600万円×法定相続人数
            税率
            10% 1,000万円 以下
            15〃 3,000万円
            20〃 5,000万円
            30〃 1億円
            40〃 3億円
            50〃 3億円
            10% 1,000万円 以下
            15〃 3,000万円
            20〃 5,000万円
            30〃 1億円
            40〃 2億円
            45〃 3億円
            50〃 6億円
            55〃 6億円
            配偶者に対する相続税額の軽減 配偶者の法定相続分又は1億6,000万円のいずれか大きい金額に対応する税額まで控除 同左
            死亡退職金の非課税限度額 500万円×法定相続人数 同左
            死亡退職金の非課税限度額 500万円×法定相続人数 同左
            税額控除 未成年者控除 20歳までの1年につき6万円 20歳までの1年につき10万円
            障害者控除 85歳までの1年につき6万円 85歳までの1年につき10万円
            特別障害者控除 85歳までの1年につき12万円 85歳までの1年につき20万円

            □遺産に係る基礎控除(引き下げ)

            【改正前】5,000万円+(1,000万円

            ×

            法定相続人

            の数)

            【改正後】3,000万円+(600万円

            ×

            法定相続人

            の数)

            [contact-form-7 404 "Not Found"]

            不動産豆知識Vol.026『投資用不動産の所有形態』

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            【投資用不動産の所有形態】

            投資用不動産で資産構築をするにあたり、所有を個人にするべきか?法人にするべきか?はたまた管理法人を設立するべきか?

            多くのオーナーが頭を痛めている課題の1つだと言えます。

            まず最初にお伝えしておきますが、その答えに

            『普遍の法則は存在しません』

            例えば、

            ある要件を超えた場合、法人化すると必ずメリットが出る

            といった、絶対的な法則・要件は存在せず、

            むしろ、個々各々の環境・方向によって千差万別

            無数にその選択肢があると考えるべきだといえます。

            つまり、フォーカスするポイントが、

            ①いつ(時合)

            ②どこで(場所)

            ③だれが(人物)

            をどのように設定するかによってもその選択に大きな影響をもたらします。

            また、長期保有するのか?短期保有するのか?相続対策なのか?

            など、さまざまな目的に応じて、その所有形態を考えるのが妥当となります。

            今回は、2015年1月1日より改正される相続税法の適用を前提とした

            一般論として投資用不動産の所有形態について取り纏めてみます。

            前提条件は、一次相続だけではなく二次相続をも見据えておりますので、

            先述のとおり、すべての方に該当するわけではありませんが、

            所有形態で頭を痛められている場合は、ご参考にしてください。

            所有形態別比較一覧表

            現状 管理法人① 管理法人② 所有法人①
            所有者 個人 個人 個人 法人
            管理形態 外部管理 自主管理 サブリース 自主管理
            課税 所得税 所得税 所得税 法人税
            所得分散 ×
            参入経費 ×
            経費(目安) 家賃の5% 家賃の15% 家賃の20% 家賃の40%〜
            事業継承 × ×
            譲渡益(長期) ×
            譲渡損 × × ×
            必要経費
            評価額 ×
            相続税軽減 ×

            メリットとデメリット

            □個人所有のメリット

            ①不動産の時価と相続税評価額との乖離が可能

            ②不動産の譲渡所得が生じても長期所有の場合は20%課税

            □個人所有のデメリット

            ①家賃収入に対する必要経費に限界がある

            ②不動産所得は累進税率が適用となり一定額を超えると税率が高くなる

            ③譲渡損が発生した場合、通算は可能だが繰越控除は出来ない
            □法人所有のメリット

            ①総合課税となり、必要経費が拡大される

            ②所得分散が可能

            ③譲渡損が発生した場合、相殺が可能であり欠損金の繰越控除が適用可能

            □法人所有のデメリット

            ①不動産の時価と相続税評価額の乖離はあまりない

            ②事業運営に人的・物的経費が必要となる

            ③所得分散による所得税・住民税・社会保険料等が発生する

            法人所有での注意点

            ・土地建物の名義

            ①土地=個人・建物=法人

            ②土地=法人・建物=法人(土地の無償返還に関する届出が必要)

            ・購入資金

            ①私募社債発行による資金調達

            ・法人形態

            ①株式会社:設立経費が高く、諸手続きの義務が多い

            ②合同会社:設立経費が安く、諸手続きの義務が少ない

            ・移転費用が発生する

            ①法人設立費用

            ②移転登記費用

            ③不動産取得税

            まとめ

            上記により、投資用不動産による運用を継続するにあたり、長期保有かつ一定以上の所得(収入−経費>900万円)が継続して見込まれる場合は、建物、もしくは土地・建物を法人所有とすることで、税金面で有利となる可能性が高いと考えられる。

            また、逆に長期保有物件の場合は相続開始までに一旦売却し、その資金を元にさらに規模の大きな不動産を取得し融資を併用することで、個人所有のまま節税効果を高めることも可能となる。

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            不動産豆知識Vol.025『不動産の鑑定評価方法~取引事例比較法~』

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            不動産鑑定評価とは、土地や建物等の不動産の合理的な価格を、不動産鑑定評価基準に基づき不動産鑑定士が評価することです。

            その不動産鑑定評価の手法は、原価法(積算価格)収益還元法取引事例比較法の3つがあります。

            ここでは、取引事例比較法をご紹介いたします。

            【取引事例比較法】

            取引事例比較法は、不動産鑑定評価等において価格を求める手法の一つで、多数の取引事例を収集した中から選択した取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、地域要因や個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し試算価格を求める手法です。

            取引事例比較法は、近隣や同一需給圏内での対象不動産と類似する不動産の取引が行われている場合に有効となります。

            この手法により求められた価格を、比準価格と呼びますが、

            一般的に、『相場』と言われているものとなります。


            http://tochi.mlit.go.jp/kantei/additional1.pdf

            以下、不動産鑑定評価基準(平成14年7月3日全部改正 平成19年4月2日一部改正 国土交通省)取引事例比較法について

            取引事例比較法
            1.意義
            取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、こ
            れらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因
            の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって
            対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格と
            いう 。。)
            取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不
            動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産
            の取引が行われている場合に有効である。
            2.適用方法
            (1)事例の収集及び選択
            取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするも
            のであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
            取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産
            に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の
            周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標
            準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうち
            から選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
            ① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正す
            ることができるものであること。
            ② 時点修正をすることが可能なものであること。
            ③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
            (2)事情補正及び時点修正
            取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響している
            と認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点
            と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該
            事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
            時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と
            相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格
            の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
            (3)地域要因の比較及び個別的要因の比較
            取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不
            動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一
            需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場
            合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比
            較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に
            係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事
            例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
            また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域に
            おける個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
            (4)配分法
            取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
            いる異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不
            動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
            は、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取
            引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動
            産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事
            例資料を求めるものとする(この方法を配分法という 。

            [contact-form-7 404 "Not Found"]
            • 2013年9月12日
            • By LRI-Magazine
            • 不動産豆知識Vol.024『不動産の鑑定評価方法~収益還元法~』 はコメントを受け付けていません
            • in 不動産豆知識

            不動産豆知識Vol.024『不動産の鑑定評価方法~収益還元法~』

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