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  • 2008年8月5日
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不動産豆知識Vol.011『地震保険料控除』

■地震保険料控除

平成18年の税制改正で、平成19年分より損害保険料控除が廃止されました。
しかし、一定の長期損害保険契約等に係る損害保険料については、経過措置として地震保険料控除の対象とすることができます。
一定の長期損害保険契約等とは、以下の要件を満たすものをいいます。
(1) 平成18年12月31日までに締結した契約(保険期間又は共済期間の始期が平成19年1月1日以後のものは除く)
(2) 満期返戻金等のあるもので保険期間又は共済期間が10年以上の契約
(3) 平成19年1月1日以後にその損害保険契約等の変更をしていないもの

区分 年間の支払保険料の合計 控除額
(1)地震保険料 5万円以下 支払金額
5万円超 5万円
(2)旧長期損害保険料 1万円以下 支払金額
1万円超2万円以下 支払金額÷2+5千円
2万円超 1万5千円
(1)・(2)両方がある場合 (1)、(2)それぞれの方法で計算した金額の合計額(最高5万円)

(注) ある一つの損害保険契約等又はある一つの長期損害保険契約等が、上記の表の(1)、(2)の保険契約のいずれにも該当する場合には、いずれか一つの契約のみに該当するものとして控除額を計算します。

□国税庁>税について調べる>タックスアンサー>所得税>所得金額から差し引かれる金額(所得控除)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1145.htm

  • 2008年8月4日
  • By LRI-Magazine
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不動産豆知識Vol.010『相続時精算課税制度及び住宅取得資金の特例』

■相続時精算課税制度及び住宅取得資金の特例

平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた人は一定の要件(贈与者65歳以上の親、受贈者20歳以上の子等)を満たせば相続時精算課税制度を選択する事ができます。
相続時精算課税を選択した場合は贈与財産の価格から特別控除額として2500万円となり、これを超えた部分に対してのみ一律20%の贈与税が課せられます。またこれは相続時に相続税として精算されますので相続税が発生しない場合は還付されます。
つまり要件に当てはまる方にとってはお徳になる場合が多いと言えるのではないでしょうか?
また平成19年12月31日までに住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合は更に住宅資金特別控除額として1000万円が上乗せする事が可能です。
もし思い当たる節のある方は是非お問い合わせ下さいませ。

□国税庁のご案内
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

  • 2008年8月3日
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不動産豆知識Vol.009『建物切り離し承諾(連棟切り離し)』

■建物切り離し承諾

連棟住宅やテラスハウス等の所謂『長屋住宅』の一部を解体し建替えする場合に必要となってくるのが『切り離し承諾』です。
法の解釈上は自身の所有建物をどのようにしようが勝手となりますが現実問題としては柱や屋根の共有等、単独での所有権行使は不可能となります。
そこでこのような場合は『切り離し承諾書』を作成し隣地と互いに書面を交わし後々のトラブル等を防ぐ必要があります。
具体的には切り離し後の壁・屋根の養生、そしてその後の保証等となります。
また通常、柱や屋根を共有している事もあり、隣家が自身の土地へ建物(構造物)が越境する場合はほとんどとなり専門家による適正な書面の作成や工事が不可欠と言えるはずです。
当事者となられた場合はくれぐれも内容を把握された上で、後にトラブルが起こらないように適切に対処して頂く必要があります。

  • 2008年8月2日
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不動産豆知識Vol.006『住宅ローン』

■住宅ローン

日銀の0金利解除に伴い序々に引き上げられる住宅ローンの金利・・
現在の店頭基準金利は変動型で2.625%前後となっておりますが借入先の金融機関によって優遇金利であったり様々な商品が多岐に渡り出ております。
また保証料や返済割合などの諸条件によっても表面的な金利のみでなくトータルでの見比べが必要となり基本的なスキルが無ければなかなかどのプランがお徳なのか見極めがつかないのが現実ではないでしょうか?

単純に変動と固定どちらが有利?
フラット35との併用は有利?

よくご質問頂く代表的なところですがこればかりは支払いが終わらなければ答え合わせが出来ないのが実情です。
また返済計画によっても方向性が変わるのも事実!
たとえば35年の住宅ローンを組んだ場合に繰上返済を積極的にする場合と当初の予定通りに最後まで完済するのとではやはり商品が変わると思われます。
長期かつ高額な融資の為、しっかりじっくりご検討の上、生命保険と同様に皆様各々に応じたプランをご選択されますようお願い致します。
つきましてはいつでもご相談承りますのでお気軽にお申し付け下さいませ!

  • 2008年8月2日
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不動産豆知識Vol.007『売主が宅地建物取引業者の場合の瑕疵担保責任について』

■売主が宅地建物取引業者の場合の瑕疵担保責任について

『住宅品質確保の促進等に関する法律』が平成18年に改正され新築住宅の取得契約(請負/売買)において、基礎構造部分(柱や梁など建物の構造耐力上の主要部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が義務付けられました。

これに伴い弊社のような宅地建物取引業者や建築業者が新築住宅を販売する場合は建物の基礎構造部分に10年間の保証をしなければならなくなったのですが、売買契約書や請負工事契約書等での瑕疵担保責任の期間の表記の欄がまだまだ対応が間に合っておらないのが実情で・・

あまりに気になった為に大阪府庁に確認の電話を入れたのですがやはり具体的なガイドラインが提示された訳でもなく、かなりクライアントの皆様は当然ながら不動産・建築業者にも大きな誤解が広まっているように思われます。

契約書等に瑕疵担保の期間を表記する欄があるのですがここには現状やはり土地や建物の基礎構造部分以外をも含める事となるので2年としか記入する事が出来ず特約条項等で別途長期保証の内容を記載するのがベターな方法になるのかと判断しておりますがくれぐれも誤解・紛争が無いように心がけたいものです。

□法律のポイント
http://l-ri.com/pdf/estate/060401hinsitsu.pdf
□法律の概要
http://l-ri.coom/pdf/estate/060401gaiyou5.pdf

  • 2008年8月1日
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不動産豆知識Vol.005『地盤と建物の保証』

■地盤と建物の保証

品格法の改正により新築建物の10年間の保証が義務付けられたのは皆さんもご存知の事と思いますが、最近はその建物を支える地盤についてかなり注目が集まっております。
建物の保証をする法人が当初は財団法人が行っておりましたが一般法人の参入によりお手頃な価格で保証が買える状態となっており、地盤についても同様に一般法人が参入し多岐に渡る選択肢が増えたと思われます。
弊社でもジャパンホームシールド(注1)さんやシールドエージェンシー(注2)とお取引をさせて頂いておりますが様々な形で土地や建物はもちろんの事、瑕疵についても保証を得る事が出来るようになっております。
およその目安として建物の保証の場合約10~15万円、地盤の場合約5~10万円で第3者機関に守って頂けるようになっております。

□ジャパンホームシールド
http://www.j-shield.co.jp/
□シールドエージェンシー
http://www.shield-agency.co.jp/

  • 2008年7月31日
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不動産豆知識Vol.004『固定資産税・都市計画税』

■固定資産税・都市計画税

最近は古くなった住宅を賃貸物件にするのか取り壊して駐車場や建替えを検討する相談がちらほらと・・
この場合にランニングコストに大きく影響するのが固定資産税・都市計画税です。
小規模住宅用地(土地面積200平米以下)の場合、課税標準額が固定資産税で1/6に都市計画税が1/3に軽減されておりますので取り壊しをした土地は課税標準額の軽減がなくなり大幅に固都税が上がる事となります。
家賃収入と駐車場収入の見比べをするに辺りこの経費の計算は重要なポイントとなりますのでご利用は計画的に?
ご相談はいつでもお気軽にお待ちしております。

■参考
All About 住宅購入のノウハウ
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051102A/

  • 2008年7月31日
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不動産豆知識Vol.003『立入り権(隣地使用権)』

■立入り権

特に都心部では頻繁に有り得るケースなのですが自宅の補修や建替えの際に敷地内だけでは新築、増築、改築、解体工事等が出来ない場合に隣地を使わせてもらえる権利(隣地使用権)が民法209条にて制定されています。
条文では・・

第209条(隣地使用権)
1項 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
2項 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

法の解釈では隣地所有者から承諾がもらえない場合は裁判所から敷地の使用承諾に変わる処分をもらえますが現実問題はご近所付き合いもあり何度も足を運んで快く承諾を得るしかない事になります。
またこの立入り権の規定は相隣関係といい民法209条~235条の間で事細かに制定されていますが明治時代からほとんど改正がされていない為現実問題とのギャップが発生しているのが現状です。

  • 2008年7月29日
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  • 不動産豆知識Vol.002『既に所有する不動産の隣地を買い足し建物を滅失した場合』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.002『既に所有する不動産の隣地を買い足し建物を滅失した場合』

■既に所有する不動産の隣地を買い足し建物を滅失した場合

通常そのままで建物を解体し滅失登記をすれば買い足した新たな土地は建物の無い更地として固定資産税及び都市計画税が課税されますが市町村役場にて隣地である旨、既存の所有不動産の同一の敷地とみなせる旨を説明すると軽減措置が受けれる場合があります。

■用語説明
フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E8%B3%87%E7%94%A3%E7%A8%8E

  • 2008年7月28日
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  • 不動産豆知識Vol.001『相続にて取得した不動産を譲渡する場合の譲渡税について』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.001『相続にて取得した不動産を譲渡する場合の譲渡税について』

■相続にて取得した不動産を譲渡する場合の譲渡税について

はたして当該物件を取得した日はいつになるのか?
こちらは相続以前の取得した日から起算しますので通常は長期譲渡所得になる場合がほとんどです。
ところでこれで何が変わるかというと・・

□長期譲渡所得の場合
所得税が15%
住民税が 5%
□短期譲渡所得の場合
所得税が30%
住民税が 9%

と大きく課税額が・・・

■参考
タックスアンサーの譲渡所得について
http://www.taxanser.nta.go.jp/3202.htm

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