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不動産豆知識Vol.027『相続税法改正(H27.1.1)』

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【相続税法改正(H27.1.1】

いよいよ施行が目前となってきた相続税法改正
多くの方が、「税率は上がる」ことをご存知だと思われます。

しかし、具体的にどれだけの資産に対し、どれだけの増税となるのか?
を把握しておられる方は、以外に少ないのではないでしょうか。

そこで、課税される価格ごとに新旧の相続税の総額を比較してみました。
本来は課税価格のうちに不動産等があれば、さらに軽全措置を受けれますが、
今回は、全てが軽減措置のない現金等と仮定しています。

具体的な相続税の違い
モデルケース:妻(配偶者)、子二人(共に、成人・障害無し)

課税価格の合計額 相続税の総額(H26.12.31まで) 相続税の総額(H27 .1.1から)
8,000万円 0円(妻0万円+子0万円×2人) 400万円(妻240万円+子80万円×2人)
1億円 200万円(妻100万円+子50万円×2人) 780万円(妻390万円+子195万円×2人)
2億円 2,700万円(妻1,800万円+子450万円×2人) 3,800万円(妻2,280万円+子760万円×2人)
5億円 16,800万円(妻8,400万円+子4,200万円×2人) 19,210万円(妻10,170万円+子4,520万円×2人)
10億円 41,400万円(妻23,000万円+子9,200万円×2人) 45,220万円(妻23,800万円+子10,710万円×2人)
20億円 96,000万円(妻48,000万円+子24,000万円×2人) 102,480万円(妻53,680万円+子24,400万円×2人)
30億円 146,000万円(妻73,000万円+子36,500万円×2人) 162,360万円(妻81,180万円+子40,590万円×2人)
いかがでしたか?
5億円程度までの資産であれば、決して他人ごとではない範疇と思われますが、
実に、2,500万円ほど税金が増える計算になっています。

つまり最低でも10年程度の月日を掛け、贈与税の軽減措置等を駆使すれば、
相続税対策が成立することにもなります。

ここから先は、相続税法改正の内容を項目別に記載していますので、
該当する項目の有無だけでもご確認していただければと思います。

□相続税の税率構造(引き上げ)

各法定相続人の取得金額 【改正前】税率 【改正後】税率
〜1,000万円以下 10% 10%
1,000万円超〜3,000万円以下 15% 15%
3,000万円超〜5,000万円以下 20% 20%
5,000万円超〜1億円以下 30% 30%
1億円超〜2億円以下 40% 40%
2億円超〜3億円以下 45%
3億円超〜6億円以下 50% 50%
6億円超〜 55%

□税額控除

◎未成年者控除の控除額が引き上げられます

【改正前】20歳までの1年につき6万円 【改正後】20歳までの1年につき10万円

◎障害者控除の控除額が引き上げられます

【改正前】85歳までの1年につき6万円(特別障害者12万円) 【改正後】85歳までの1年につき10万円(特別障害者20万円)

□小規模宅地等の特例

◎居住用の宅地等(特定居住用宅地等)の限度面積が拡大されます。

【改正前】限度面積240㎡(減額割合80%) 【改正後】限度面積330㎡(減額割合80%)

◎居住用と事業用の宅地等を選択する場合の適用面積が拡大されます。

【改正前】特定居住用宅地等 240㎡特定事業用等宅地等400㎡⇓

合計400㎡

まで適用可能
【改正前】特定居住用宅地等 330㎡特定事業用等宅地等400㎡⇓

合計770㎡

まで適用可能
※小規模宅地等の特例

被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」といいます。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合には、一定の要件の下に、遺産である宅地等のうち限度面積までの部分(以下、「小規模宅地等」といいます。)について、相続税の課税価格に参入すべき価格の計算上、一定の割合を減額します。

[1]特例の適用対象となる宅地等(①〜④)

相続開始の直前における宅地等(※1)の利用区分 要件 限度金額 減額割合
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 特定居住用宅地等に該当する宅地等 330㎡ 80%
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業(※2)以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 特定事業用宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等(一定の法人の事業用の用に供されていたものい限ります。) 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%
うう
平成27年1月1日より施行される平成の大改革のひとつとなる改正相続税法。
区分 現行 平成27年1月1日〜
基礎控除 定額控除 5,000万円 3,000万円
法定相続人数比例控除 1,000万円×法定相続人数 600万円×法定相続人数
税率
10% 1,000万円 以下
15〃 3,000万円
20〃 5,000万円
30〃 1億円
40〃 3億円
50〃 3億円
10% 1,000万円 以下
15〃 3,000万円
20〃 5,000万円
30〃 1億円
40〃 2億円
45〃 3億円
50〃 6億円
55〃 6億円
配偶者に対する相続税額の軽減 配偶者の法定相続分又は1億6,000万円のいずれか大きい金額に対応する税額まで控除 同左
死亡退職金の非課税限度額 500万円×法定相続人数 同左
死亡退職金の非課税限度額 500万円×法定相続人数 同左
税額控除 未成年者控除 20歳までの1年につき6万円 20歳までの1年につき10万円
障害者控除 85歳までの1年につき6万円 85歳までの1年につき10万円
特別障害者控除 85歳までの1年につき12万円 85歳までの1年につき20万円

□遺産に係る基礎控除(引き下げ)

【改正前】5,000万円+(1,000万円

×

法定相続人

の数)
【改正後】3,000万円+(600万円

×

法定相続人

の数)
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不動産豆知識Vol.026『投資用不動産の所有形態』

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【投資用不動産の所有形態】

投資用不動産で資産構築をするにあたり、所有を個人にするべきか?法人にするべきか?はたまた管理法人を設立するべきか?

多くのオーナーが頭を痛めている課題の1つだと言えます。

まず最初にお伝えしておきますが、その答えに

『普遍の法則は存在しません』

例えば、

ある要件を超えた場合、法人化すると必ずメリットが出る

といった、絶対的な法則・要件は存在せず、

むしろ、個々各々の環境・方向によって千差万別

無数にその選択肢があると考えるべきだといえます。

つまり、フォーカスするポイントが、

①いつ(時合)

②どこで(場所)

③だれが(人物)

をどのように設定するかによってもその選択に大きな影響をもたらします。

また、長期保有するのか?短期保有するのか?相続対策なのか?

など、さまざまな目的に応じて、その所有形態を考えるのが妥当となります。

今回は、2015年1月1日より改正される相続税法の適用を前提とした

一般論として投資用不動産の所有形態について取り纏めてみます。

前提条件は、一次相続だけではなく二次相続をも見据えておりますので、

先述のとおり、すべての方に該当するわけではありませんが、

所有形態で頭を痛められている場合は、ご参考にしてください。

所有形態別比較一覧表

現状 管理法人① 管理法人② 所有法人①
所有者 個人 個人 個人 法人
管理形態 外部管理 自主管理 サブリース 自主管理
課税 所得税 所得税 所得税 法人税
所得分散 ×
参入経費 ×
経費(目安) 家賃の5% 家賃の15% 家賃の20% 家賃の40%〜
事業継承 × ×
譲渡益(長期) ×
譲渡損 × × ×
必要経費
評価額 ×
相続税軽減 ×

メリットとデメリット

□個人所有のメリット

①不動産の時価と相続税評価額との乖離が可能

②不動産の譲渡所得が生じても長期所有の場合は20%課税

□個人所有のデメリット

①家賃収入に対する必要経費に限界がある

②不動産所得は累進税率が適用となり一定額を超えると税率が高くなる

③譲渡損が発生した場合、通算は可能だが繰越控除は出来ない
□法人所有のメリット

①総合課税となり、必要経費が拡大される

②所得分散が可能

③譲渡損が発生した場合、相殺が可能であり欠損金の繰越控除が適用可能

□法人所有のデメリット

①不動産の時価と相続税評価額の乖離はあまりない

②事業運営に人的・物的経費が必要となる

③所得分散による所得税・住民税・社会保険料等が発生する

法人所有での注意点

・土地建物の名義

①土地=個人・建物=法人

②土地=法人・建物=法人(土地の無償返還に関する届出が必要)

・購入資金

①私募社債発行による資金調達

・法人形態

①株式会社:設立経費が高く、諸手続きの義務が多い

②合同会社:設立経費が安く、諸手続きの義務が少ない

・移転費用が発生する

①法人設立費用

②移転登記費用

③不動産取得税

まとめ

上記により、投資用不動産による運用を継続するにあたり、長期保有かつ一定以上の所得(収入−経費>900万円)が継続して見込まれる場合は、建物、もしくは土地・建物を法人所有とすることで、税金面で有利となる可能性が高いと考えられる。

また、逆に長期保有物件の場合は相続開始までに一旦売却し、その資金を元にさらに規模の大きな不動産を取得し融資を併用することで、個人所有のまま節税効果を高めることも可能となる。

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不動産豆知識Vol.025『不動産の鑑定評価方法~取引事例比較法~』

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不動産鑑定評価とは、土地や建物等の不動産の合理的な価格を、不動産鑑定評価基準に基づき不動産鑑定士が評価することです。

その不動産鑑定評価の手法は、原価法(積算価格)収益還元法取引事例比較法の3つがあります。

ここでは、取引事例比較法をご紹介いたします。

【取引事例比較法】

取引事例比較法は、不動産鑑定評価等において価格を求める手法の一つで、多数の取引事例を収集した中から選択した取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、地域要因や個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し試算価格を求める手法です。

取引事例比較法は、近隣や同一需給圏内での対象不動産と類似する不動産の取引が行われている場合に有効となります。

この手法により求められた価格を、比準価格と呼びますが、

一般的に、『相場』と言われているものとなります。




http://tochi.mlit.go.jp/kantei/additional1.pdf

以下、不動産鑑定評価基準(平成14年7月3日全部改正 平成19年4月2日一部改正 国土交通省)取引事例比較法について

取引事例比較法
1.意義
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、こ
れらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因
の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって
対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格と
いう 。。)
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不
動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産
の取引が行われている場合に有効である。
2.適用方法
(1)事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするも
のであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産
に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標
準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうち
から選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正す
ることができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
(2)事情補正及び時点修正
取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響している
と認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点
と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該
事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と
相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格
の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不
動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一
需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場
合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比
較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に
係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事
例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域に
おける個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
(4)配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
いる異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不
動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
は、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取
引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動
産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事
例資料を求めるものとする(この方法を配分法という 。

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  • 2013年9月12日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.024『不動産の鑑定評価方法~収益還元法~』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.024『不動産の鑑定評価方法~収益還元法~』

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不動産豆知識Vol.023『不動産の鑑定評価方法~原価法(積算価格)~』

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  • 2012年2月15日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.022『平成24年度住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.022『平成24年度住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置』

こんにちわ、生活総合研究所株式会社の宮平浩示です。
平成23年度もいよいよ終盤を迎え、街中の至るところで予算消化の工事で渋滞が発生する時期となりました。平成24年度の税制改正大綱が平成23年12月10日に閣議決定されました。その中で土地住宅税制改正の中で、拡充され適用期限が延長される『直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』についてご案内します。

■制度の概要
平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日以後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。

■変更内容

□現行
〈非課税枠〉
1,000万円
〈住宅の床面積〉
50平米以上

□改正案
(1)省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅の場合
・平成24年中の住宅取得資金贈与:1,500万円
・平成25年中の住宅取得資金贈与:1,200万円
・平成26年中の住宅取得資金贈与:1,000万円
※東日本大震災の被災者については、25年中、26年中の贈与についても、1,500万円まで非課税
(2)(1)以外の住宅の場合
・平成24年中の住宅取得資金贈与:1,000万円
・平成25年中の住宅取得資金贈与:700万円
・平成26年中の住宅取得資金贈与:500万円
※東日本大震災の被災者については、25年中、26年中の贈与についても、1,000万円まで非課税
〈住宅の床面積〉
東日本大震災の被災者を除き、50平米以上240平米以下

この非課税措置は、暦年課税(+110万円)と相続時精算課税(+2,500万円)のいずれを選択しても、各制度の基礎控除等と併せて利用することができますので、住宅購入をお考えの方は是非この制度を利用出来るようにご準備して下さいね。

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  • 2009年4月18日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.021『平成21年度改正住宅ローン減税制度』 はコメントを受け付けていません。
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.021『平成21年度改正住宅ローン減税制度』

■平成21年度改正住宅ローン減税制度

住宅ローン減税制度が延長され拡充されたのは多くの方がご存知のはずです。
しかしその内容は、少々複雑になっております。

改正の内容は、控除額が、0.6%から1.0%となり最大200万円から500万円に拡大され、住宅ローン年末残高も2,000万円から5,000万円に大幅に拡大されました。さらに、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する場合は1.2%で最大600万円となります。
そしてもうひとつの大きな特徴は、所得税だけではなく住民税も控除の対象に加わりました。
諸処の要件はありますが、平成18年12月31日以前に控除を受けられている方で、平成19年分から税源移譲により控除額が減少した方も、手続きが必要となりますが翌年の住民税から減少分を控除することが可能となっております。

また、住宅のバリアフリー改修工事や住宅省エネ改修工事、既存住宅の耐震改修工事等においても適用期限が5年延長され、平成25年12月31日までとなりました。

つまり、今年は税制面において住宅が『買い』の時期だと言えるのです!
この緊急経済対策としての改正が功を奏したのか、3月4月と住宅販売が息を吹き返した感があります。
このままの勢いで是非とも、景気回復に拍車を掛けて欲しいところです。

新築住宅の場合の適用要件は・・
①住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き居住
②床面積が50㎡以上
③床面積の半分以上を自己の居住用として使用
④合計所得が3,000万円以下
⑤住宅ローン借入期間が10年以上
⑥入居年以前3年間に居住用財産の3,000万円特別控除や買換え特例等の特例を受けていない
⑦入居した翌年または翌々年に他の不動産で上記の特例を受けていない

平成21年1月1日以後の入居の場合
()内は認定長期優良住宅の場合

居住年 住宅借入金等の年末残高 控除期間
(10年間)
控除率 最大控除額
年間 10年間
平成21年 5,000万円以下の部分 1~10年目 1%
(1.2%)
50万円
(60万円)
500万円
(600万円)
平成22年 同上 同上 同上 同上 同上
平成23年 4,000万円以下の部分
(同上)
同上 同上 40万円
(同上)
400万円
(同上)
平成24年 3,000万円以下の部分
(4,000万円以下の部分)
同上 同上
(1%)
30万円
(40万円)
300万円
(400万円)
平成25年 2,000万円以下の部分
(3,000万円以下の部分)
同上 同上
(1%)
20万円
(30万円)
200万円
(300万円)

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  • 2009年2月14日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.020『新保証制度(地盤保証と建物保証)』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.020『新保証制度(地盤保証と建物保証)』

平成21年10月1日に施行される『新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付け』に向けていよいよと保証会社に動きが出て参りました。

この法律は簡単にまとめると、今までは新築住宅を販売する売主(不動産業者、工務店等)が瑕疵担保責任法に基づく10年間の保証を独自にする事が出来ていたのですが、倒産リスク等で購入者利益を損なう恐れがあり、保険加入を義務化もしくは保証金を供託することにより補償する資力を確保するものです。

平成20年4月1日より『住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備について』が施行され、住宅瑕疵担保責任保険法人として下記の5社が指定されております。
株式会社住宅あんしん保証
財団法人住宅保証機構
日本住宅保証検査機構(JIO)
株式会社ハウスジーメン
ハウスプラス住宅保証株式会社

そして10月1日の施行に向け急激に料金体系やサービス内容の変更など業界がざわついているのが実情です。
既存の地盤調査会社・地盤保証会社も上記5社との提携が必要となりますので、業界再編とも言える新法の施行ですが、なんとかエンドユーザー側に負担とならないように出発して欲しいところです。

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  • 2009年1月12日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.019『短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.019『短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)』

■短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)とは?
不動産を売却した場合に、課税譲渡所得額に対して定率で課されるのが不動産譲渡税となります。
不動産譲渡税には短期譲渡と長期譲渡の2つとなり、その当該不動産の所有期間が譲渡(売却・交換など)した年の1月1日現在で保有期間が5年以下の場合が短期譲渡所得となり、譲渡(売却・交換など)した年の1月1日現在で保有期間が5年を超える場合が長期譲渡所得となります。

■課税譲渡所得の算出方法
譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)

課税譲渡所得=譲渡所得ー(特別控除)
*特別控除とは居住用財産の3,000万円特別控除等となります。

■譲渡所得の税率表

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39%
(所得税30%住民税9%)
20%
(所得税15%住民税5%)
課税譲渡所得6,000万円以下の部分14%
(所得税10%住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分20%
(所得税15%住民税5%)
非居住用 39%
(所得税30%住民税 9%)
20%
(所得税15%住民税5%)

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  • 2008年11月25日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.018『建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.018『建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解』

■建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解

このご時世となってはよく出てくるのが『家賃滞納』・・
賃貸人の意思を問わず無い袖を振れないのはどんな時でも共通です。
しかしながら賃借人側としてはボランティアをしている訳ではないので、お家賃を頂戴出来なければこんな法的手続きを取らざるを得ないのも現実です。

こんな時に法的手段として強制執行命令をとるのが建物明渡請求(立ち退き請求)となります。しかしながらこの手段をしたとしても訴訟提起から明け渡しまではおよそ3~6か月の日数を要することから賃貸人の目的の一つである立ち退きに関しては達せられますが、その間の家賃はほとんどの場合において回収が不可能となりますので、実質の損害額はそれ相応のものとなってしまいます。また訴訟費用も15~30万程は必要となりますので金銭面においては一方的な負担を免れないのが現実です。

そんな時に、費用的に優しい手段として『即決和解』があります。即決和解とは訴訟をする前に裁判所で認められる和解方法で期日を迎えると強制執行に着手することが可能となります。公正証書と似た制度ですが、公正証書の場合は、「金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求」する場合にだけ強制執行が可能となりますので明渡請求では強制執行が出来ませんのでご注意下さいませ。

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