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  • 2008年11月18日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.017『事業用資産の買換えの特例』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.017『事業用資産の買換えの特例』

■事業用資産の買換えの特例とは

事業用資産とは、売却した土地建物等もしくは船舶(譲渡資産)が事業に使用されていたもので、購入した資産(買換資産)を事業に使うことが要件となります。この事業とは農業、製造業、小売業など様々で更に事業に準ずるもの用途に使われている土地建物等もしくは船舶もこの特例の対象となり、譲渡をした年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡については、原則としてこの制度を受けられませんが、平成10年1月1日から平成20年12月31日までの間にする土地等の譲渡については、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡であっても、この特例の適用を受けることができる場合があります。

この特例が受けれた場合は譲渡所得の課税割合が20%になります。
つまり買換資産の帳簿価額を圧縮し課税の繰延べが可能となる制度なのです!

■特例を受けるための要件
・譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまる。
・買換資産が土地の時は、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内であること(5倍を超える部分は特例の対象となりませんが、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされる場合あり)。
・ 昨年⇔当年中か、当年⇔翌年中に買換資産を取得すること(前年中に取得した 資産などを買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を 税務署長に提出をしておくことが必要で、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日,取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別 その他の明細を記載した書類(買換(代替)資産の明細書)を添付することが必要)。
・事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使用すること。
・この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の 特例や優良賃貸住宅等の割増償却等)を併用出来ません。
・譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるものもしくは代物弁済でなく、また買換資産の取得は、贈与又は交換によるものもしくは代物弁済での取得でないこと。

■譲渡所得の計算
譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、買換資産の取得価額の方が多い場合
譲渡資産の譲渡価格×0.2=収入金額
(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×0.2=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額
譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合
譲渡資産の譲渡金額-買換資産の取得価格×0.8=収入金額
(譲渡資産の必要経費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡金額)=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額

■国税庁
タックスアンサー>譲渡所得>事業用の資産を買い換えたとき>No.3405
http://www.nta.go.jp/

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  • 2008年11月17日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.016『精神的瑕疵物件(心理的瑕疵)の告知義務』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.016『精神的瑕疵物件(心理的瑕疵)の告知義務』

■精神的瑕疵有物件(心理的瑕疵有物件)とは?

不動産取引での精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)つまり土地建物での事件物件を意味し、下記ののようなものがあります。
・自殺、殺人等の事件沙汰
・火災、水災等
・近隣の指定暴力団事務所等
・神社、社、お墓、地蔵等の宗教系跡地
・井戸
・その他嫌悪施設(ゴミ焼却場、葬儀場、宗教団体等)

瑕疵担保責任については民法570条と宅地建物取引業法40条(宅建業法41条)で制定されていますが、精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)は具体性に乏しい場合が多く、受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。
しかしながら宅地建物取引業者には告知義務があり、一般的には物件評価に大きな影響をもたらす場合が多いのが実情となります。

つまり・・
物件で自殺があれば売値が下がる
ということになります。

また自殺・殺人等に関してはおおよそ10年を目途に告知の義務と慣例ではなっておりますが、非常に曖昧なところです。
そして、もう一つこれは実際に私が体験した事例なのですが、物件の調査をしており警察にて行ったところ

『指定暴力団になっているかどうかは答えられない』

と言われました。
推測で近隣に暴力団事務所有りと重要事項説明書に記載するのもどうかと思い、かなり問答をしたのですが最後まで明言はされずだったので鮮明に記憶しております。

また、井戸についても存在がある・あったのを記載するのは容易なのですが、埋め戻した場合に空気抜き(ガス抜き)のパイプを入れたのか、埋め戻しに使ったのが砂なのか?土なのか?砂利なのか?実は調査し難い内容の方が、購入し新しく建物を建築した将来に渡り重要であったり・・

スピリチュアルや神憑り的な内容も多い事項ですので、なんとも曖昧な事項ですが賠償責任を負う可能性のある宅建業者としては、果たしてどこに境界を見い出し説明をすべきかについては答えが見つからないのかも知れません。
少なからず、現状では親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護の立場を考えるとより良いことになるはずです。

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  • 2008年9月15日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.015『住宅ローン減税制度』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.015『住宅ローン減税制度』

■住宅ローン減税制度

きっと延長されるであろう例年この時期になると話題になるもうほとんどの方がご存じの「住宅ローン減税制度」について改めて・・
現行制度では今年の年末までに購入しなければこの制度は受けられません。
今年の3月には昨年の住民税制の改正に伴い救済措置を受けるための追加申告で世間がざわつきました。
それでは何故いまさらこの制度を取り上げたかと言うと・・

『実は住宅ローン減税制度の申告を忘れてて還付を受けていない』

そんな人が居るのでは?と思った次第です。
個人所得税の申告は原則翌年の確定申告でしなければなりませんが、実は過去5年に渡って遡ることが出来るのです。
つまり平成15年以降に住宅ローン減税制度が適用される物件を購入したにもかかわらず申告を忘れて諦めておられる方!まだ間に合います!還付請求期間の期限は5年あるのですから。
急いで所轄の税務署へご相談下さいませ。
忙しくて税務署へ行くことの出来ない方でもご安心ください。弊社は夜遅くまで営業?残業しておりますのでお気軽にご相談下さい!

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  • 2008年8月22日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.014『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.014『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)』

■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)

平成21年10月1日より住宅の発注者や買主を保護するため、新築住宅の請負人や売主に保険への加入または保証金の供託(資力確保措置)を義務付ける法律が施行されます。
今回のポイントは契約ベースではなく引き渡しベースでこの法律が適用されるところです。
つまり売買契約や請負契約が平成21年10月1日より前に結ばれていたとしても引き渡しが10月1日を超えればこの法律の適用を受けます。
つまり引き渡しが10月1日を超える可能性があれば保険に加入もしくは保証金の供託をしなければなりません。
ではいつから?
建築の打ち合わせが長引いたりすることで予想外に時間を要した場合に引き渡しが出来なくなる場合が想定されますのでこれはしっかりと把握しなければなりません。

■各種資料
事業者向けパンフレット(簡易版)
http://l-ri.com/pdf/estate/jigyoushapamphA4.pdf
事業者向けパンフレット(詳細版)
http://l-ri.com/pdf/estate/jigyoushapamphA3.pdf
消費者向けパンフレット
http://l-ri.com/pdf/estate/shouhishapamph.pdf
住宅瑕疵担保履行法のパンフレット
http://l-ri.com/pdf/estate/pamphlet.pdf
法律の概要
http://l-ri.com/pdf/estate/lawgaiyou.pdf

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  • 2008年8月7日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.013『境界確定』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.013『境界確定』

□境界確定

不動産取引に於いてよく問題となるのが境界です。
隣地との境が果たしてどこにあるのか?
法務局に備え付けの公図によって当該地がどこと隣接しどのような形状をしているのかは大まかにには確認が出来ますがこれだけでは寸法は当然の事ながらわかりませんし正確な形状すらわからない場合が多く見受けられます。
また別に法務局に備え付けの地積測量図(実測図)があった場合でも実測が実施された年月によって正確性に乏しい場合も多々あります。
そんな場合に必要なのが境界確定となるのですがこれにも書面の交わし方により第3者に対抗出来る出来ないがわかれます。

一筆の土地を分割する場合は通常、三斜求積された地積測量図が必要となりますが、これは当然に実測をしていなければ存在しません。
となるとまずは民地の隣接所有者の方と立会いの下に境界を確定し互いの印鑑証明を添付した実印を捺印した筆界確認書を交し合います。そして道路面(おおむね官所有)に於いては道路明示を申請し全ての境界が定まった状態で法務局に実測図を登記申請するのが地積更正登記となります。この場合は第3者に対抗出来る状態となります。
また民地の隣接所有者の方や道路明示を受けて更正登記のみしない方法もありますが書類を紛失してしまうと全てをやり直す必要があります。
そして最後は民地の隣接所有者の方と境界を確定し筆界確認書を作成する場合に実印・印鑑証明で交わす場合と認印で交わす場合があります。
いずれにせよ可能な限り測量士による図面作成を行い書面として残すのが賢明だと思われます。

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  • 2008年8月5日
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  • 不動産豆知識Vol.012『フラット35』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.012『フラット35』

□フラット35

住宅金融公庫が廃止となり現在は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携するフラット35という名の長期固定金利住宅ローンがあります。
最大のメリットとしましては最長35年間の長期固定金利となり支払い当初から金利・返済額が確定します。
また、保証料がかからず保証人も必要ありませんし、繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料も必要ありません。
住宅のご購入をお考えの方は是非一度ご考慮下さいませ。

■フラット35
http://www.flat35.com/

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  • 2008年8月5日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.011『地震保険料控除』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.011『地震保険料控除』

■地震保険料控除

平成18年の税制改正で、平成19年分より損害保険料控除が廃止されました。
しかし、一定の長期損害保険契約等に係る損害保険料については、経過措置として地震保険料控除の対象とすることができます。
一定の長期損害保険契約等とは、以下の要件を満たすものをいいます。
(1) 平成18年12月31日までに締結した契約(保険期間又は共済期間の始期が平成19年1月1日以後のものは除く)
(2) 満期返戻金等のあるもので保険期間又は共済期間が10年以上の契約
(3) 平成19年1月1日以後にその損害保険契約等の変更をしていないもの

区分 年間の支払保険料の合計 控除額
(1)地震保険料 5万円以下 支払金額
5万円超 5万円
(2)旧長期損害保険料 1万円以下 支払金額
1万円超2万円以下 支払金額÷2+5千円
2万円超 1万5千円
(1)・(2)両方がある場合 (1)、(2)それぞれの方法で計算した金額の合計額(最高5万円)
(注) ある一つの損害保険契約等又はある一つの長期損害保険契約等が、上記の表の(1)、(2)の保険契約のいずれにも該当する場合には、いずれか一つの契約のみに該当するものとして控除額を計算します。

□国税庁>税について調べる>タックスアンサー>所得税>所得金額から差し引かれる金額(所得控除)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1145.htm

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  • 2008年8月4日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.010『相続時精算課税制度及び住宅取得資金の特例』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.010『相続時精算課税制度及び住宅取得資金の特例』

■相続時精算課税制度及び住宅取得資金の特例

平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた人は一定の要件(贈与者65歳以上の親、受贈者20歳以上の子等)を満たせば相続時精算課税制度を選択する事ができます。
相続時精算課税を選択した場合は贈与財産の価格から特別控除額として2500万円となり、これを超えた部分に対してのみ一律20%の贈与税が課せられます。またこれは相続時に相続税として精算されますので相続税が発生しない場合は還付されます。
つまり要件に当てはまる方にとってはお徳になる場合が多いと言えるのではないでしょうか?
また平成19年12月31日までに住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合は更に住宅資金特別控除額として1000万円が上乗せする事が可能です。
もし思い当たる節のある方は是非お問い合わせ下さいませ。

□国税庁のご案内
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

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  • 2008年8月3日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.009『建物切り離し承諾(連棟切り離し)』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.009『建物切り離し承諾(連棟切り離し)』

■建物切り離し承諾

連棟住宅やテラスハウス等の所謂『長屋住宅』の一部を解体し建替えする場合に必要となってくるのが『切り離し承諾』です。
法の解釈上は自身の所有建物をどのようにしようが勝手となりますが現実問題としては柱や屋根の共有等、単独での所有権行使は不可能となります。
そこでこのような場合は『切り離し承諾書』を作成し隣地と互いに書面を交わし後々のトラブル等を防ぐ必要があります。
具体的には切り離し後の壁・屋根の養生、そしてその後の保証等となります。
また通常、柱や屋根を共有している事もあり、隣家が自身の土地へ建物(構造物)が越境する場合はほとんどとなり専門家による適正な書面の作成や工事が不可欠と言えるはずです。
当事者となられた場合はくれぐれも内容を把握された上で、後にトラブルが起こらないように適切に対処して頂く必要があります。

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  • 2008年8月2日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.006『住宅ローン』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.006『住宅ローン』

■住宅ローン

日銀の0金利解除に伴い序々に引き上げられる住宅ローンの金利・・
現在の店頭基準金利は変動型で2.625%前後となっておりますが借入先の金融機関によって優遇金利であったり様々な商品が多岐に渡り出ております。
また保証料や返済割合などの諸条件によっても表面的な金利のみでなくトータルでの見比べが必要となり基本的なスキルが無ければなかなかどのプランがお徳なのか見極めがつかないのが現実ではないでしょうか?

単純に変動と固定どちらが有利?
フラット35との併用は有利?

よくご質問頂く代表的なところですがこればかりは支払いが終わらなければ答え合わせが出来ないのが実情です。
また返済計画によっても方向性が変わるのも事実!
たとえば35年の住宅ローンを組んだ場合に繰上返済を積極的にする場合と当初の予定通りに最後まで完済するのとではやはり商品が変わると思われます。
長期かつ高額な融資の為、しっかりじっくりご検討の上、生命保険と同様に皆様各々に応じたプランをご選択されますようお願い致します。
つきましてはいつでもご相談承りますのでお気軽にお申し付け下さいませ!

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