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満室経営研究所通信「大家ノ素」第4号:「宅配ボックス」

大家さんへの登竜門|脱空室!安心満室経営への道

満室経営研究所通信「大家ノ素」第4号:「宅配ボックス」

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「宅配ボックス」

そう、単身者向け住宅に人気の設備ランキングTOP10の常連となっているのが、

「宅配ボックス」

img_products_02

です。

昨日の、フェイスブックにも投稿しましたが、

物流業界は、昨年に引き続き2015年度も活発な動きとなっています。

時代は、

「翌日から即日配送へ」

単身者住宅の住人は、

もちろん平日の日中は仕事で不在!

にも拘らず世の中の潮流は、当日配達へまっしぐら・・

人気の設備ランキングTOP10の常連に

「宅配ボックス」

が名を連ねるのは当然の結果と言えます。

 

所有物件の空室が埋まらず、

頭を抱えているオーナーさん!?

もしかすると原因のひとつに

「宅配ボックス」

に思い当たる節はありませんか?

img_productsl_05

すでに導入して結果を出されたオーナーさんも、

すでに導入して結果が出なかったオーナーさんも、

せっかくなので、それでも「いいね」とか「ペタ」とか「+1」とか「コメント」とかしてもらえるととても嬉しいです!

 

もし、上記を実践したにも関わらず、全く成果が出なかった大家さん

苦情お待ちしております!

 

「理屈はわかったけど、面倒くさいから任せるわ」

な大家さん、ご依頼お待ちしております⇒http://bit.ly/1az3f6X

 

====================

1.狭いより広い方が良い
2.汚いより綺麗な方が良い
3.古いより新しい方が良い
4.暗いより明るい方が良い
5.危険より安全な方が良い
6.五月蝿いより静かな方が良い
7.駅から遠いより近い方が良い
8.不便より便利が良い
9.階段よりエレベーターが良い
10.高い賃料より安い賃料が良い

5個以上に該当してしまった場合は⇒http://bit.ly/1az3f6X

====================

middle

費用目安:9,000円/月

いかがでしたでしょうか?ご意見・ご感想などのコメントやいいね・フォローをたくさん頂ければとてもとても励みになりますので、お待ちしております!

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不動産豆知識Vol.027『相続税法改正(H27.1.1)』

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【相続税法改正(H27.1.1】

いよいよ施行が目前となってきた相続税法改正
多くの方が、「税率は上がる」ことをご存知だと思われます。

しかし、具体的にどれだけの資産に対し、どれだけの増税となるのか?
を把握しておられる方は、以外に少ないのではないでしょうか。

そこで、課税される価格ごとに新旧の相続税の総額を比較してみました。
本来は課税価格のうちに不動産等があれば、さらに軽全措置を受けれますが、
今回は、全てが軽減措置のない現金等と仮定しています。

具体的な相続税の違い
モデルケース:妻(配偶者)、子二人(共に、成人・障害無し)

課税価格の合計額 相続税の総額(H26.12.31まで) 相続税の総額(H27 .1.1から)
8,000万円 0円(妻0万円+子0万円×2人) 400万円(妻240万円+子80万円×2人)
1億円 200万円(妻100万円+子50万円×2人) 780万円(妻390万円+子195万円×2人)
2億円 2,700万円(妻1,800万円+子450万円×2人) 3,800万円(妻2,280万円+子760万円×2人)
5億円 16,800万円(妻8,400万円+子4,200万円×2人) 19,210万円(妻10,170万円+子4,520万円×2人)
10億円 41,400万円(妻23,000万円+子9,200万円×2人) 45,220万円(妻23,800万円+子10,710万円×2人)
20億円 96,000万円(妻48,000万円+子24,000万円×2人) 102,480万円(妻53,680万円+子24,400万円×2人)
30億円 146,000万円(妻73,000万円+子36,500万円×2人) 162,360万円(妻81,180万円+子40,590万円×2人)
いかがでしたか?
5億円程度までの資産であれば、決して他人ごとではない範疇と思われますが、
実に、2,500万円ほど税金が増える計算になっています。

つまり最低でも10年程度の月日を掛け、贈与税の軽減措置等を駆使すれば、
相続税対策が成立することにもなります。

ここから先は、相続税法改正の内容を項目別に記載していますので、
該当する項目の有無だけでもご確認していただければと思います。

□相続税の税率構造(引き上げ)

各法定相続人の取得金額 【改正前】税率 【改正後】税率
〜1,000万円以下 10% 10%
1,000万円超〜3,000万円以下 15% 15%
3,000万円超〜5,000万円以下 20% 20%
5,000万円超〜1億円以下 30% 30%
1億円超〜2億円以下 40% 40%
2億円超〜3億円以下 45%
3億円超〜6億円以下 50% 50%
6億円超〜 55%

□税額控除

◎未成年者控除の控除額が引き上げられます

【改正前】20歳までの1年につき6万円 【改正後】20歳までの1年につき10万円

◎障害者控除の控除額が引き上げられます

【改正前】85歳までの1年につき6万円(特別障害者12万円) 【改正後】85歳までの1年につき10万円(特別障害者20万円)

□小規模宅地等の特例

◎居住用の宅地等(特定居住用宅地等)の限度面積が拡大されます。

【改正前】限度面積240㎡(減額割合80%) 【改正後】限度面積330㎡(減額割合80%)

◎居住用と事業用の宅地等を選択する場合の適用面積が拡大されます。

【改正前】特定居住用宅地等 240㎡特定事業用等宅地等400㎡⇓

合計400㎡

まで適用可能
【改正前】特定居住用宅地等 330㎡特定事業用等宅地等400㎡⇓

合計770㎡

まで適用可能
※小規模宅地等の特例

被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」といいます。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等がある場合には、一定の要件の下に、遺産である宅地等のうち限度面積までの部分(以下、「小規模宅地等」といいます。)について、相続税の課税価格に参入すべき価格の計算上、一定の割合を減額します。

[1]特例の適用対象となる宅地等(①〜④)

相続開始の直前における宅地等(※1)の利用区分 要件 限度金額 減額割合
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 特定居住用宅地等に該当する宅地等 330㎡ 80%
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業(※2)以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 特定事業用宅地等 400㎡ 80%
貸付事業用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等(一定の法人の事業用の用に供されていたものい限ります。) 400㎡ 80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%
うう
平成27年1月1日より施行される平成の大改革のひとつとなる改正相続税法。
区分 現行 平成27年1月1日〜
基礎控除 定額控除 5,000万円 3,000万円
法定相続人数比例控除 1,000万円×法定相続人数 600万円×法定相続人数
税率
10% 1,000万円 以下
15〃 3,000万円
20〃 5,000万円
30〃 1億円
40〃 3億円
50〃 3億円
10% 1,000万円 以下
15〃 3,000万円
20〃 5,000万円
30〃 1億円
40〃 2億円
45〃 3億円
50〃 6億円
55〃 6億円
配偶者に対する相続税額の軽減 配偶者の法定相続分又は1億6,000万円のいずれか大きい金額に対応する税額まで控除 同左
死亡退職金の非課税限度額 500万円×法定相続人数 同左
死亡退職金の非課税限度額 500万円×法定相続人数 同左
税額控除 未成年者控除 20歳までの1年につき6万円 20歳までの1年につき10万円
障害者控除 85歳までの1年につき6万円 85歳までの1年につき10万円
特別障害者控除 85歳までの1年につき12万円 85歳までの1年につき20万円

□遺産に係る基礎控除(引き下げ)

【改正前】5,000万円+(1,000万円

×

法定相続人

の数)
【改正後】3,000万円+(600万円

×

法定相続人

の数)
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不動産豆知識Vol.026『投資用不動産の所有形態』

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【投資用不動産の所有形態】

投資用不動産で資産構築をするにあたり、所有を個人にするべきか?法人にするべきか?はたまた管理法人を設立するべきか?

多くのオーナーが頭を痛めている課題の1つだと言えます。

まず最初にお伝えしておきますが、その答えに

『普遍の法則は存在しません』

例えば、

ある要件を超えた場合、法人化すると必ずメリットが出る

といった、絶対的な法則・要件は存在せず、

むしろ、個々各々の環境・方向によって千差万別

無数にその選択肢があると考えるべきだといえます。

つまり、フォーカスするポイントが、

①いつ(時合)

②どこで(場所)

③だれが(人物)

をどのように設定するかによってもその選択に大きな影響をもたらします。

また、長期保有するのか?短期保有するのか?相続対策なのか?

など、さまざまな目的に応じて、その所有形態を考えるのが妥当となります。

今回は、2015年1月1日より改正される相続税法の適用を前提とした

一般論として投資用不動産の所有形態について取り纏めてみます。

前提条件は、一次相続だけではなく二次相続をも見据えておりますので、

先述のとおり、すべての方に該当するわけではありませんが、

所有形態で頭を痛められている場合は、ご参考にしてください。

所有形態別比較一覧表

現状 管理法人① 管理法人② 所有法人①
所有者 個人 個人 個人 法人
管理形態 外部管理 自主管理 サブリース 自主管理
課税 所得税 所得税 所得税 法人税
所得分散 ×
参入経費 ×
経費(目安) 家賃の5% 家賃の15% 家賃の20% 家賃の40%〜
事業継承 × ×
譲渡益(長期) ×
譲渡損 × × ×
必要経費
評価額 ×
相続税軽減 ×

メリットとデメリット

□個人所有のメリット

①不動産の時価と相続税評価額との乖離が可能

②不動産の譲渡所得が生じても長期所有の場合は20%課税

□個人所有のデメリット

①家賃収入に対する必要経費に限界がある

②不動産所得は累進税率が適用となり一定額を超えると税率が高くなる

③譲渡損が発生した場合、通算は可能だが繰越控除は出来ない
□法人所有のメリット

①総合課税となり、必要経費が拡大される

②所得分散が可能

③譲渡損が発生した場合、相殺が可能であり欠損金の繰越控除が適用可能

□法人所有のデメリット

①不動産の時価と相続税評価額の乖離はあまりない

②事業運営に人的・物的経費が必要となる

③所得分散による所得税・住民税・社会保険料等が発生する

法人所有での注意点

・土地建物の名義

①土地=個人・建物=法人

②土地=法人・建物=法人(土地の無償返還に関する届出が必要)

・購入資金

①私募社債発行による資金調達

・法人形態

①株式会社:設立経費が高く、諸手続きの義務が多い

②合同会社:設立経費が安く、諸手続きの義務が少ない

・移転費用が発生する

①法人設立費用

②移転登記費用

③不動産取得税

まとめ

上記により、投資用不動産による運用を継続するにあたり、長期保有かつ一定以上の所得(収入−経費>900万円)が継続して見込まれる場合は、建物、もしくは土地・建物を法人所有とすることで、税金面で有利となる可能性が高いと考えられる。

また、逆に長期保有物件の場合は相続開始までに一旦売却し、その資金を元にさらに規模の大きな不動産を取得し融資を併用することで、個人所有のまま節税効果を高めることも可能となる。

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不動産豆知識Vol.025『不動産の鑑定評価方法~取引事例比較法~』

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不動産鑑定評価とは、土地や建物等の不動産の合理的な価格を、不動産鑑定評価基準に基づき不動産鑑定士が評価することです。

その不動産鑑定評価の手法は、原価法(積算価格)収益還元法取引事例比較法の3つがあります。

ここでは、取引事例比較法をご紹介いたします。

【取引事例比較法】

取引事例比較法は、不動産鑑定評価等において価格を求める手法の一つで、多数の取引事例を収集した中から選択した取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、地域要因や個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し試算価格を求める手法です。

取引事例比較法は、近隣や同一需給圏内での対象不動産と類似する不動産の取引が行われている場合に有効となります。

この手法により求められた価格を、比準価格と呼びますが、

一般的に、『相場』と言われているものとなります。




http://tochi.mlit.go.jp/kantei/additional1.pdf

以下、不動産鑑定評価基準(平成14年7月3日全部改正 平成19年4月2日一部改正 国土交通省)取引事例比較法について

取引事例比較法
1.意義
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、こ
れらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因
の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって
対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格と
いう 。。)
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不
動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産
の取引が行われている場合に有効である。
2.適用方法
(1)事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするも
のであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産
に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標
準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうち
から選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正す
ることができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
(2)事情補正及び時点修正
取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響している
と認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点
と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該
事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と
相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格
の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不
動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一
需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場
合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比
較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に
係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事
例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域に
おける個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
(4)配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
いる異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不
動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
は、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取
引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動
産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事
例資料を求めるものとする(この方法を配分法という 。

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  • 2013年9月12日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.024『不動産の鑑定評価方法~収益還元法~』 はコメントを受け付けていません。
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.024『不動産の鑑定評価方法~収益還元法~』

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不動産豆知識Vol.023『不動産の鑑定評価方法~原価法(積算価格)~』

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  • 2013年6月28日
  • By LRI-Magazine
  • 満室経営研究所通信「大家ノ素」を創刊します はコメントを受け付けていません。
  • in 満室経営研究所

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