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  • 2013年6月28日
  • By LRI-Magazine
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満室経営研究所通信「大家ノ素」を創刊します

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  • 2012年9月15日
  • By LRI-Magazine
  • ゲリライベント!賃貸マンション「Pop in Pop」家具付プラン内覧会開催のご案内@大阪市東淀川区 はコメントを受け付けていません。
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ゲリライベント!賃貸マンション「Pop in Pop」家具付プラン内覧会開催のご案内@大阪市東淀川区

先月に引き続き残暑厳しい日となっておりますので元気の出るゲリライベントをの開催いたしますのでご案内いたします。
その名も、賃貸マンション「Pop in Pop」家具付プラン内覧会!!
ご多用のことと存じますが、お時間許す限りお立ち寄り頂きますようお願い申し上げます。

先着一名様限定!家具付プランご希望のお客様に、お値段そのままで、液晶テレビ通常20インチのところアクオス32インチを準備してお待ちしております!!

■開催日時:平成24年9月15日、16日午前11時から午後4時まで
■開催場所:大阪市東淀川区大隅1-6-36アンソレイエ311号室
■交通:電車でお越しの場合、阪急電鉄京都線上新庄駅より徒歩10分、大阪市営地下鉄今里筋線瑞光四丁目駅徒歩3分
■開催概要:パンフレット(PDF:197KB)
※PDF形式のファイルをご覧いただく場合には、Adobe Readerが必要です。Adobe Readerをお持ちでない方は、リンク先から無料ダウンロードしてください。

「Pop in Pop」家具付プラン

■会社概要
商号  : 生活総合研究所株式会社
代表者 : 代表取締役社長 宮平浩示
設立  : 2007年10月1日
本社  : 〒660-0803 兵庫県尼崎市長洲本通1-2-1-502
資本金 : 1千万円
事業内容: コンサルティング、ファイナンシャルプランニング
URL   : http://l-ri.com/

  • 2012年8月25日
  • By LRI-Magazine
  • 緊急告知!賃貸マンションリフォーム内覧会開催のご案内@大阪市東淀川区 はコメントを受け付けていません。
  • in 更新情報, 不動産

緊急告知!賃貸マンションリフォーム内覧会開催のご案内@大阪市東淀川区

残暑厳しい折、ますますご清祥のこととお喜び申し上げます。
本日及び明日の二日間限定イベントとして、賃貸マンションリフォーム内覧会の開催をする運びとなりましたので下記の通りご案内いたします。
ご多用のことと存じますが、お時間許す限りお立ち寄り頂きますようお願い申し上げます。

■開催日時:平成24年8月25日、26日午前11時から午後4時まで
■開催場所:大阪市東淀川区大隅1-6-36アンソレイエ311号室
■交通:電車でお越しの場合、阪急電鉄京都線上新庄駅より徒歩10分、大阪市営地下鉄今里筋線瑞光四丁目駅徒歩3分
■開催概要:パンフレット(PDF:197KB)
※PDF形式のファイルをご覧いただく場合には、Adobe Readerが必要です。Adobe Readerをお持ちでない方は、リンク先から無料ダウンロードしてください。

■会社概要
商号  : 生活総合研究所株式会社
代表者 : 代表取締役社長 宮平浩示
設立  : 2007年10月1日
本社  : 〒660-0803 兵庫県尼崎市長洲本通1-2-1-502
資本金 : 1千万円
事業内容: コンサルティング、ファイナンシャルプランニング
URL   : http://l-ri.com/

  • 2009年2月14日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.020『新保証制度(地盤保証と建物保証)』 はコメントを受け付けていません。
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.020『新保証制度(地盤保証と建物保証)』

平成21年10月1日に施行される『新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付け』に向けていよいよと保証会社に動きが出て参りました。

この法律は簡単にまとめると、今までは新築住宅を販売する売主(不動産業者、工務店等)が瑕疵担保責任法に基づく10年間の保証を独自にする事が出来ていたのですが、倒産リスク等で購入者利益を損なう恐れがあり、保険加入を義務化もしくは保証金を供託することにより補償する資力を確保するものです。

平成20年4月1日より『住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備について』が施行され、住宅瑕疵担保責任保険法人として下記の5社が指定されております。
株式会社住宅あんしん保証
財団法人住宅保証機構
日本住宅保証検査機構(JIO)
株式会社ハウスジーメン
ハウスプラス住宅保証株式会社

そして10月1日の施行に向け急激に料金体系やサービス内容の変更など業界がざわついているのが実情です。
既存の地盤調査会社・地盤保証会社も上記5社との提携が必要となりますので、業界再編とも言える新法の施行ですが、なんとかエンドユーザー側に負担とならないように出発して欲しいところです。

  • 2009年1月12日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.019『短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)』 はコメントを受け付けていません。
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.019『短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)』

■短期譲渡所得と長期譲渡所得(不動産譲渡税)とは?
不動産を売却した場合に、課税譲渡所得額に対して定率で課されるのが不動産譲渡税となります。
不動産譲渡税には短期譲渡と長期譲渡の2つとなり、その当該不動産の所有期間が譲渡(売却・交換など)した年の1月1日現在で保有期間が5年以下の場合が短期譲渡所得となり、譲渡(売却・交換など)した年の1月1日現在で保有期間が5年を超える場合が長期譲渡所得となります。

■課税譲渡所得の算出方法
譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)

課税譲渡所得=譲渡所得ー(特別控除)
*特別控除とは居住用財産の3,000万円特別控除等となります。

■譲渡所得の税率表

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39%
(所得税30%住民税9%)
20%
(所得税15%住民税5%)
課税譲渡所得6,000万円以下の部分14%
(所得税10%住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分20%
(所得税15%住民税5%)
非居住用 39%
(所得税30%住民税 9%)
20%
(所得税15%住民税5%)
  • 2008年11月25日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.018『建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.018『建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解』

■建物明渡請求(立ち退き請求)と即決和解

このご時世となってはよく出てくるのが『家賃滞納』・・
賃貸人の意思を問わず無い袖を振れないのはどんな時でも共通です。
しかしながら賃借人側としてはボランティアをしている訳ではないので、お家賃を頂戴出来なければこんな法的手続きを取らざるを得ないのも現実です。

こんな時に法的手段として強制執行命令をとるのが建物明渡請求(立ち退き請求)となります。しかしながらこの手段をしたとしても訴訟提起から明け渡しまではおよそ3~6か月の日数を要することから賃貸人の目的の一つである立ち退きに関しては達せられますが、その間の家賃はほとんどの場合において回収が不可能となりますので、実質の損害額はそれ相応のものとなってしまいます。また訴訟費用も15~30万程は必要となりますので金銭面においては一方的な負担を免れないのが現実です。

そんな時に、費用的に優しい手段として『即決和解』があります。即決和解とは訴訟をする前に裁判所で認められる和解方法で期日を迎えると強制執行に着手することが可能となります。公正証書と似た制度ですが、公正証書の場合は、「金銭その他の代替物又は有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求」する場合にだけ強制執行が可能となりますので明渡請求では強制執行が出来ませんのでご注意下さいませ。

  • 2008年11月18日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.017『事業用資産の買換えの特例』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.017『事業用資産の買換えの特例』

■事業用資産の買換えの特例とは

事業用資産とは、売却した土地建物等もしくは船舶(譲渡資産)が事業に使用されていたもので、購入した資産(買換資産)を事業に使うことが要件となります。この事業とは農業、製造業、小売業など様々で更に事業に準ずるもの用途に使われている土地建物等もしくは船舶もこの特例の対象となり、譲渡をした年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡については、原則としてこの制度を受けられませんが、平成10年1月1日から平成20年12月31日までの間にする土地等の譲渡については、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡であっても、この特例の適用を受けることができる場合があります。

この特例が受けれた場合は譲渡所得の課税割合が20%になります。
つまり買換資産の帳簿価額を圧縮し課税の繰延べが可能となる制度なのです!

■特例を受けるための要件
・譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまる。
・買換資産が土地の時は、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内であること(5倍を超える部分は特例の対象となりませんが、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされる場合あり)。
・ 昨年⇔当年中か、当年⇔翌年中に買換資産を取得すること(前年中に取得した 資産などを買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を 税務署長に提出をしておくことが必要で、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日,取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別 その他の明細を記載した書類(買換(代替)資産の明細書)を添付することが必要)。
・事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使用すること。
・この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の 特例や優良賃貸住宅等の割増償却等)を併用出来ません。
・譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるものもしくは代物弁済でなく、また買換資産の取得は、贈与又は交換によるものもしくは代物弁済での取得でないこと。

■譲渡所得の計算
譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、買換資産の取得価額の方が多い場合
譲渡資産の譲渡価格×0.2=収入金額
(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×0.2=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額
譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合
譲渡資産の譲渡金額-買換資産の取得価格×0.8=収入金額
(譲渡資産の必要経費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡金額)=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額

■国税庁
タックスアンサー>譲渡所得>事業用の資産を買い換えたとき>No.3405
http://www.nta.go.jp/

  • 2008年11月17日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.016『精神的瑕疵物件(心理的瑕疵)の告知義務』 はコメントを受け付けていません。
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不動産豆知識Vol.016『精神的瑕疵物件(心理的瑕疵)の告知義務』

■精神的瑕疵有物件(心理的瑕疵有物件)とは?

不動産取引での精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)つまり土地建物での事件物件を意味し、下記ののようなものがあります。
・自殺、殺人等の事件沙汰
・火災、水災等
・近隣の指定暴力団事務所等
・神社、社、お墓、地蔵等の宗教系跡地
・井戸
・その他嫌悪施設(ゴミ焼却場、葬儀場、宗教団体等)

瑕疵担保責任については民法570条と宅地建物取引業法40条(宅建業法41条)で制定されていますが、精神的瑕疵物件(心理的瑕疵物件)は具体性に乏しい場合が多く、受ける側の価値観・宗教観等により非常に大きく変動する内容となります。
しかしながら宅地建物取引業者には告知義務があり、一般的には物件評価に大きな影響をもたらす場合が多いのが実情となります。

つまり・・
物件で自殺があれば売値が下がる
ということになります。

また自殺・殺人等に関してはおおよそ10年を目途に告知の義務と慣例ではなっておりますが、非常に曖昧なところです。
そして、もう一つこれは実際に私が体験した事例なのですが、物件の調査をしており警察にて行ったところ

『指定暴力団になっているかどうかは答えられない』

と言われました。
推測で近隣に暴力団事務所有りと重要事項説明書に記載するのもどうかと思い、かなり問答をしたのですが最後まで明言はされずだったので鮮明に記憶しております。

また、井戸についても存在がある・あったのを記載するのは容易なのですが、埋め戻した場合に空気抜き(ガス抜き)のパイプを入れたのか、埋め戻しに使ったのが砂なのか?土なのか?砂利なのか?実は調査し難い内容の方が、購入し新しく建物を建築した将来に渡り重要であったり・・

スピリチュアルや神憑り的な内容も多い事項ですので、なんとも曖昧な事項ですが賠償責任を負う可能性のある宅建業者としては、果たしてどこに境界を見い出し説明をすべきかについては答えが見つからないのかも知れません。
少なからず、現状では親切過ぎるほどに記載するのが、消費者保護の立場を考えるとより良いことになるはずです。

  • 2008年9月15日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.015『住宅ローン減税制度』 はコメントを受け付けていません。
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.015『住宅ローン減税制度』

■住宅ローン減税制度

きっと延長されるであろう例年この時期になると話題になるもうほとんどの方がご存じの「住宅ローン減税制度」について改めて・・
現行制度では今年の年末までに購入しなければこの制度は受けられません。
今年の3月には昨年の住民税制の改正に伴い救済措置を受けるための追加申告で世間がざわつきました。
それでは何故いまさらこの制度を取り上げたかと言うと・・

『実は住宅ローン減税制度の申告を忘れてて還付を受けていない』

そんな人が居るのでは?と思った次第です。
個人所得税の申告は原則翌年の確定申告でしなければなりませんが、実は過去5年に渡って遡ることが出来るのです。
つまり平成15年以降に住宅ローン減税制度が適用される物件を購入したにもかかわらず申告を忘れて諦めておられる方!まだ間に合います!還付請求期間の期限は5年あるのですから。
急いで所轄の税務署へご相談下さいませ。
忙しくて税務署へ行くことの出来ない方でもご安心ください。弊社は夜遅くまで営業?残業しておりますのでお気軽にご相談下さい!

  • 2008年8月22日
  • By LRI-Magazine
  • 不動産豆知識Vol.014『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)』 はコメントを受け付けていません。
  • in 不動産豆知識

不動産豆知識Vol.014『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)』

■特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)

平成21年10月1日より住宅の発注者や買主を保護するため、新築住宅の請負人や売主に保険への加入または保証金の供託(資力確保措置)を義務付ける法律が施行されます。
今回のポイントは契約ベースではなく引き渡しベースでこの法律が適用されるところです。
つまり売買契約や請負契約が平成21年10月1日より前に結ばれていたとしても引き渡しが10月1日を超えればこの法律の適用を受けます。
つまり引き渡しが10月1日を超える可能性があれば保険に加入もしくは保証金の供託をしなければなりません。
ではいつから?
建築の打ち合わせが長引いたりすることで予想外に時間を要した場合に引き渡しが出来なくなる場合が想定されますのでこれはしっかりと把握しなければなりません。

■各種資料
事業者向けパンフレット(簡易版)
http://l-ri.com/pdf/estate/jigyoushapamphA4.pdf
事業者向けパンフレット(詳細版)
http://l-ri.com/pdf/estate/jigyoushapamphA3.pdf
消費者向けパンフレット
http://l-ri.com/pdf/estate/shouhishapamph.pdf
住宅瑕疵担保履行法のパンフレット
http://l-ri.com/pdf/estate/pamphlet.pdf
法律の概要
http://l-ri.com/pdf/estate/lawgaiyou.pdf

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