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【投資用不動産の所有形態】

投資用不動産で資産構築をするにあたり、所有を個人にするべきか？法人にするべきか？はたまた管理法人を設立するべきか？

多くのオーナーが頭を痛めている課題の1つだと言えます。

まず最初にお伝えしておきますが、その答えに

『普遍の法則は存在しません』

例えば、

ある要件を超えた場合、法人化すると必ずメリットが出る

といった、絶対的な法則・要件は存在せず、

むしろ、個々各々の環境・方向によって千差万別

無数にその選択肢があると考えるべきだといえます。

つまり、フォーカスするポイントが、

①いつ（時合）

②どこで（場所）

③だれが（人物）

をどのように設定するかによってもその選択に大きな影響をもたらします。

また、長期保有するのか？短期保有するのか？相続対策なのか？

など、さまざまな目的に応じて、その所有形態を考えるのが妥当となります。

今回は、2015年1月1日より改正される相続税法の適用を前提とした

一般論として投資用不動産の所有形態について取り纏めてみます。

前提条件は、一次相続だけではなく二次相続をも見据えておりますので、

先述のとおり、すべての方に該当するわけではありませんが、

所有形態で頭を痛められている場合は、ご参考にしてください。

所有形態別比較一覧表

メリットとデメリット

□個人所有のメリット

①不動産の時価と相続税評価額との乖離が可能

②不動産の譲渡所得が生じても長期所有の場合は20％課税

□個人所有のデメリット

①家賃収入に対する必要経費に限界がある

②不動産所得は累進税率が適用となり一定額を超えると税率が高くなる

③譲渡損が発生した場合、通算は可能だが繰越控除は出来ない
□法人所有のメリット

①総合課税となり、必要経費が拡大される

②所得分散が可能

③譲渡損が発生した場合、相殺が可能であり欠損金の繰越控除が適用可能

□法人所有のデメリット

①不動産の時価と相続税評価額の乖離はあまりない

②事業運営に人的・物的経費が必要となる

③所得分散による所得税・住民税・社会保険料等が発生する

法人所有での注意点

・土地建物の名義

①土地＝個人・建物＝法人

②土地＝法人・建物＝法人（土地の無償返還に関する届出が必要）

・購入資金

①私募社債発行による資金調達

・法人形態

①株式会社：設立経費が高く、諸手続きの義務が多い

②合同会社：設立経費が安く、諸手続きの義務が少ない

・移転費用が発生する

①法人設立費用

②移転登記費用

③不動産取得税

まとめ

上記により、投資用不動産による運用を継続するにあたり、長期保有かつ一定以上の所得（収入−経費＞900万円）が継続して見込まれる場合は、建物、もしくは土地・建物を法人所有とすることで、税金面で有利となる可能性が高いと考えられる。

また、逆に長期保有物件の場合は相続開始までに一旦売却し、その資金を元にさらに規模の大きな不動産を取得し融資を併用することで、個人所有のまま節税効果を高めることも可能となる。

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不動産鑑定評価とは、土地や建物等の不動産の合理的な価格を、不動産鑑定評価基準に基づき不動産鑑定士が評価することです。

その不動産鑑定評価の手法は、原価法（積算価格）、収益還元法、取引事例比較法の3つがあります。

ここでは、取引事例比較法をご紹介いたします。

【取引事例比較法】

取引事例比較法は、不動産鑑定評価等において価格を求める手法の一つで、多数の取引事例を収集した中から選択した取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、地域要因や個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し試算価格を求める手法です。

取引事例比較法は、近隣や同一需給圏内での対象不動産と類似する不動産の取引が行われている場合に有効となります。

この手法により求められた価格を、比準価格と呼びますが、

一般的に、『相場』と言われているものとなります。

http://tochi.mlit.go.jp/kantei/additional1.pdf

以下、不動産鑑定評価基準（平成14年７月３日全部改正　平成19年４月２日一部改正　国土交通省）取引事例比較法について

取引事例比較法
１．意義
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、こ
れらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因
の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって
対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格と
いう 。。）
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不
動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産
の取引が行われている場合に有効である。
２．適用方法
（１）事例の収集及び選択
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするも
のであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産
に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の
周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標
準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうち
から選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正す
ることができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
（２）事情補正及び時点修正
取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響している
と認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点
と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該
事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と
相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格
の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。
（３）地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及び当該不
動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例に係る不動産が同一
需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場
合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比
較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に
係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事
例に係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。
また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれの地域に
おける個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。
（４）配分法
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されて
いる異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不
動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているとき
は、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取
引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動
産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事
例資料を求めるものとする（この方法を配分法という 。